7月济南二手房“量涨价跌”！网签2987套

一、内容摘要

二手房市场动态：

7月份，济南二手房市场呈现“量涨价跌”的态势。市区二手房签2987套，与6月份的2349套相比，上涨27.2%；网签面积223577.49㎡，环比上涨31.6%；济南二手房（住宅）挂牌均价微幅下跌，7月济南二手房（住宅）挂牌均价为10354元/平方米，环比下跌0.90%。

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新房楼市动态：

2014年7月份济南新建商品房网签12400套，相较于6月份的6459套环比暴涨92%；与去年的网签量相比，新增6751套，同比上涨120%。

市场综述与展望：

7月济南房产市场一改6月颓势，新房、二手房签量分别环比上涨92%、27.2%。21世纪不动产济南旺城加盟店总经理李凯分析认为：济南二手房签量大幅上涨与7月10日确定取消限购有一定的关系，政策影响下，有一定经济实力的购房者更能放心置业。另外，5月以来，在“央五条”以及山东省公积金新政等影响下，市民累积的观望情绪在7月份有所释放。最后，济南目前的主力购房人群仍是刚需，不论市场如何变化，购房需求一直强劲。

7月济南二手房市场挂牌均价为10354元/平，相比6月出现微幅下跌。这是济南二手房住宅挂牌均价连续2个月出现下跌。两次下跌幅度均未超过1%，房价走势依然以稳为主。值得注意的是，7月份济南新房、二手房价格倒挂现象严重。部分开发商甚至推出“6”字头房源，对此，济南佰世特不动产总经理陈向阳认为：7月份以来，开发商面临着高库存等压力，开发商纷纷打折、促销以及推出特价房，争取“以价换量“。而二手房以其优越的位置，成熟的配套等优势吸引着购房者。今后济南二手房房价走势仍将保持稳中有升。

2014年下半年已经过去一个月，在房地产行业的发展遇到瓶颈的关键时刻，政府选择时机介入市场调整，这应该处于所有人的预料之中。但是限购松绑的效果究竟有多大？齐鲁楼市不动产嘉恒总经理刘金梅认为：限购取消恐怕短期内还难以带来转折性的变化，楼市调整仍需时间。目前松绑限购的象征意义远大于实际意义。随着银行房贷政策逐渐开始松动，市场状况还可能进一步发生变化，济南楼市的拐点是否已真的到来，需要拭目以待。

楼市新政及交通新闻：

济南确定取消限购：新房二手房限购7月10日起全面放开

中国取消农业与非农业户口将建立统一户口登记制度

济南公积金管理中心：职工可办理预购商品房抵押登记

济南公积金贷款调整 楼盘不封顶也可办理贷款

历下区学校首试网上报名

二、楼市动态

新房方面：2014年7月份济南新建商品房成交12400套，相较于6月份的6459套环比暴涨92%；与去年的网签量相比，新增6751套，同比上涨120%。

二手房方面：7月份，济南市区二手房签量 2987套，网签面积223577.49㎡，环比分别上涨27.2%、31.6%，同比分别上涨-2.0%，1.8%；其中二手住房网签2636套，网签面积210587.75㎡，环比分别上涨23.2%、30.8%，同比分别上涨-2.3%、4.8%（详见本文P4）。7月济南二手房市场挂牌均价为10354元/平，相比6月虽有下跌，但跌幅不大。

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政策方面：济南确定取消限购，新房二手房限购7月10日起全面放开。目前，松绑限购对二手房市场的影响尚不明显，加之房贷问题没有从根本上得到解决，济南二手房市场的观望氛围也依旧没有散去，但是这些有利因素在一定程度上给刚需购房者打了一剂强心剂，在一定程度上缓解了双方拉锯的紧张局势，网签量有所回升，7月份的网签量环比大幅上涨，市场回暖信号亮灯。

金融方面：济南部分银行首套房贷松动，业内称明年或将全面放松限贷，这对于刚需购房者来说才是真正的福音。下半年，济南限贷松绑势头明显，楼市在“限购”“限贷”的共同助力下，将会走得更加稳健。

租房方面：房天下租房数据监控中心显示，7月济南历下区、市中区、历城区的租房房源搜索量占比分别为30.06%，16.37%，15.75%，可见济南六大主城区中，历下区租房房源网友关注。就户型而言，1居、2居、3居租房房源的搜索量占比分别为32.32%，46.90%，16.54%，可见，小两居及一居室房源仍然是最抢手的租房选择。

三、二手房市场动态

3.1二手房挂牌价格

全市：7月挂牌均价同比涨801元/平方米

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2014年7月，济南二手房住宅的挂牌均价连续第二个月下跌。据房天下二手房数据监控中心统计显示，济南二手房（住宅）挂牌均价为10354元/平方米，环比6月下跌94元/平方米，跌幅为0.90%。较去年同期相比，济南二手房住宅挂牌均价每平方米上涨了801元，涨幅为8.38%。

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全市：7月六大行政区挂牌均价五跌一涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

从各行政区价格走势来看，本月六大城区二手房挂牌均价呈现“五跌一涨”的态势。其中，高新区是本月二手房住宅挂牌均价上涨的区县，涨幅为0.42%，挂牌均价9244元/平米。

槐荫区挂牌均价跌幅为1.16%，挂牌均价为8599元/平米；历下区挂牌均价跌幅为0.51%，挂牌均价为12530元/平米；历城区挂牌均价跌幅为0.45%，挂牌均价为9216元/平米；市中区挂牌均价跌幅为0.41%，挂牌均价为10897元/平米；天桥区挂牌均价跌幅为0.36%，挂牌均价为8635元/平米；

3.2二手房签量

全市：二手房签量环比上涨27.2%

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

7月份，济南二手房签量环比6月有明显上涨。据济南市房管部门统计数据显示，7月份济南二手房签量2987套，环比6月上涨了27.2%，同比下跌2.0%。

7月份济南市区二手房签面积223577.49㎡，环比6月上涨31.6%，同比上涨1.8%。

全市：住宅网签量环比上涨23.2%

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

据济南市住房保障和房产管理局，7月份，济南二手房住宅网签量环比6月有大幅上涨。据济南市房管部门统计数据显示，2014年7月份济南全市二手房住宅网签量为2636套，环比6月的2139套上涨23.2%，同比下跌2.3%。

7月份济南市区二手住房网签面积210587.75㎡，环比6月上涨30.8%，同比上涨4.8%。

全市：二手房非住宅网签量环比上涨67.14%

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

据济南市住房保障和房产管理局，7月份，济南二手房非住宅网签量有大幅上涨。据统计数据显示，本月济南二手房非住宅网签351套，环比6月上涨了141套，涨幅67.14%。

7月济南六大行政区二手住宅网签量

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

从7月济南六大行政区二手住宅网签量来看，市中区、历下区和天桥区的二手房住宅网签量依然稳居排行前三位，网签量分别为：637套、569套、512套。槐荫区二手房住宅网签量375套；历城区二手房住宅网签量359套；高新区二手房住宅网签量，为93套。

3.3 二手房挂牌量

全市：7月挂牌量环比下跌4.02%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2014年7月，济南二手房挂牌量环比下跌，跌幅为4.02%。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2014年7月份挂牌总量为208724套，相比6月份下跌8750套，跌幅为4.02%。本月的挂牌量同比去年仍有大幅上涨，涨幅为14.95%。

行政区：各城区挂牌套数四跌二涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2014年7月，济南六大主城区的挂牌套数呈现“四跌二涨”态势。其中，市中区环比上涨幅度，涨幅为2.40%，挂牌量为48126套；再次是槐荫区，涨幅为0.72%，挂牌量为29291套；

高新区的跌幅位居位，环比下跌了13.26%，挂牌量为14244套。历下区环比下跌9.94%，挂牌量56270套；天桥区的挂牌套数环比下跌2.91%，挂牌量为30243套。历城区环比下跌2.54%，挂牌量为30549套。

3.4二手房市场关注度

行政区：历下、市中、天桥关注度排行前三

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2014年7月，济南关注区域排行榜中，历下区仍位居首位，搜索占比为26.92%，权重较6月份有微幅上涨；市中区次之，搜索占比为21.16%，权重有下跌；天桥区跃居第三位，搜索比率为15.03%；历城区搜索占比为14.23%。槐荫区和高新区的搜索占比仍，分别为12.61%、6.41%。

商圈：旅游路商圈位居首位

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

7月，网友最关注的热门商圈10排名中，旅游路路商圈为位，搜索占比为2.79%。全福、千佛山商圈搜索排名无变化。旅游路、文化东路、王官庄、浆水泉、二环南路、英雄山、堤口路商圈搜索排名有所上升。玉函商圈排名有所下降。建设路商圈无缘本月的搜索量top10商圈排名。

热点楼盘：鲁能领秀城搜索量占比

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

7月份，网友最关注的热点楼盘排行榜中，阳光100以搜索占比2.62%跃居首位。阳光100、中海紫御东郡、诚基中心二期、天鸿万象新天排名有上升。鲁能领秀城、名士豪庭、中海国际社区、莱茵小镇、重汽翡翠郡排名有所下降。伟东新都、阳光舜城、新世界阳光花园、鑫苑国际城市花园无缘本月搜索量占比top10楼盘排名。

总价区间：50-80万区间仍网友关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2014年7月，综观全市各总价区间二手房房源的搜索占比图，50-80万区间房源网友关注，为24.48%。 30-50万总价区间的二手房房源搜索占比为20.04%，权重有上涨；再次是80-100万元区间搜索占比为11.68%；30万以下房源，搜索比率为8.46%；100-150万区间房源搜索占比为8.32%。150万-200万元区间房源的二手房的网友关注度环比上月下跌。搜索占比为3.92可见，网友更加关注的中低价位二手房源，中高价位房源关注度成上升趋势。

面积区间：90-120平米的房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示， 7月份网友关注的房源面积区间中，90-120平米的房源关注度仍，搜索占比为24.20%；70-90平米次之，搜索占比为16.31%；再次是50-70平米，搜索占比为13.87%。120-150平米和150-200平米的二手房房源搜索占比分别为12.80%和7.75%；200-300平米区间的二手房搜索占比，仅为4.24%。从上述数据中不难看出，90-120平米的大两居或小三居仍是网友关注的热点。

户型区间:三居室房源关注度

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示：2014年7月，全市3居室房源搜索比率保持首位，搜索占比高达42.68%，搜索比例有微幅下跌；2居室的房源次之，搜索占比为38.39%；再次是1居室房源，其搜索占比有微幅上涨，为8.82%；4居室房源搜索占比为6.31%。由此可见， 3居室的房源网友的青睐和关注。

四、市场综述和展望

7月份，济南二手房市场呈现“量涨价跌”的态势。济南二手房（住宅）挂牌均价微幅下跌，7月济南二手房（住宅）挂牌均价为10354元/平方米，环比下跌0.90%。

网签量方面：7月份，济南市区二手房签量 2987套，网签面积223577.49㎡，环比分别上涨27.2%、31.6%，同比分别上涨-2.0%，1.8%；其中二手住房网签2636套，网签面积210587.75㎡，环比分别上涨23.2%、30.8%，同比分别上涨-2.3%、4.8%。

挂牌量：2014年7月，济南二手房挂牌量环比下跌，跌幅为4.02%。7月份挂牌总量为208724套，相比6月份下跌8750套，跌幅为4.02%。本月的挂牌量同比去年仍有大幅上涨，涨幅为14.95%。

值得期待的是，济南部分银行首套房贷松动，业内称明年或将全面放松限贷。楼市在“限购”“限贷”的共同助力下，将会走得更加稳健。随着 “金九银十”的到来，预计接下来的8月份济南二手房签量仍将会有所增长。

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五、楼市新政及交通新闻

5.1 济南确定取消限购：新房二手房限购7月10日起全面放开

67月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。

据悉，早在7月3日，济南市建委在其官网发布消息称，为促进济南市房地产市场健康稳定发展，济南市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。

据了解，济南此前执行的限购政策在2011年3月份正式出台，到如今执行已经三年多。按照济南的限购政策，对居民家庭购房套数进行限定。对在济南市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

5.2 中国取消农业与非农业户口 将建立统一户口登记制度

据据新华社电，国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》（以下简称《意见》），部署深入贯彻落实党的十八大、十八届三中全会和中央城镇化工作会议关于进一步推进户籍制度改革的要求，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖。

《意见》指出，到2020年，基本建立与全面建成小康社会相适应，有效支撑社会管理和公共服务，依法保障公民权利，以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。《意见》就进一步推进户籍制度改革提出3方面11条具体政策措施。一是进一步调整户口迁移政策。全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模，有效解决户口迁移中的重点问题。二是创新人口管理。建立城乡统一的户口登记制度，建立居住证制度，健全人口信息管理制度。三是切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益。完善农村产权制度，扩大义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖面，加强基本公共服务财力保障。

《意见》中提到，“建立城乡统一的户口登记制度。取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口。”这标志着我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式将退出历史舞台。

5.3 济南公积金管理中心：职工可办理预购商品房抵押登记

根据《济南市住房公积金管理办法》中的规定，房地产开发企业、销售企业若阻止或变相阻止职工使用住房公积金贷款的，城乡建设行政主管部门应当责令限期改正，拒不改正的，将在企业信用档案中予以记载。目前，济南住房公积金管理中心正对涉事企业进行调查。

2013年年底，济南市出台“使用公积金贷款需楼盘建设手续齐全、主体结构封顶”的政策，是为了严格执行中国人民银行的相关规定，以及避免贷款风险，维护购房职工合法权益。但若所购楼盘主体结构完成70%以上，符合办理预购抵押登记的相关条件，购房职工就可申请办理预购商品房抵押登记业务，从而委托银行使用公积金贷款。

5.4 济南公积金贷款调整 楼盘不封顶也可办理贷款

济南限购放开一周,公积金贷款政策也发生变化。,此前济南要求住宅楼全面封顶后才可公贷,现在只要工程进度完成主体2/3以上,办理完商品房预购抵押手续以后也可以办理公积金贷款业务。

预购商品房的抵押登记业务是指申请公积金贷款的按揭楼盘,如果主体结构已达到2/3以上,符合办理预抵押登记的条件,可先由开发企业及借款人与济南市置业担保公司签订预抵押登记协议书,并办理预抵押登记的相关手续,公积金确认后予以开通预抵押商品房贷款业务,购房职工就可以通过受委托银行申请办理公积金贷款了。

5.5 历下区学校首试网上报名

近日,省城义务教育阶段小学一年级新生开始报名。按照济南市教育局的要求,义务教育阶段学校招生须于7月1日开始,8月31日前结束。7日,记者采访获悉,今年历下区学校率先试行网上报名,家长既可网上报名、现场确认,也可现场报名、现场确认。目前省城众多小学已经张贴了《2014年小学招生通告》,正在组织新生报名。与往年家长现场报名不同,今年历下区学校率先试行网上报名,采取“网上报名、现场确认”和“现场报名、现场确认”相结合的方式进行。

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