济南二手房市场再现火热 “银四”变“金四”

一、内容摘要

二手房市场动态：

2015年4月，济南二手房市场在多重利好作用下，“银四”升级为“金四”。据房天下查房价济南二手房数据中心统计显示，4月济南二手房（住宅）挂牌均价为10385元/平方米，比2015年3月上涨129元/平方米，涨幅为1.26%。

网签量方面，济南二手房共网签3943套，环比2015年3月增加1245套，涨幅为46.15%。市区二手房网签面积295086.28㎡，环比3月增长28.63%。

“330新政”发布已满月，虽说部分银行并未执行二手房首付比例四成，但是营业税5改2已实施一月，多重利好作用下4月份济南二手房市场交出的答卷让人满意，4月份的网签量创造了自2014年以来的高网签记录。

新房楼市动态：

据房天下统计数据显示，4月份济南楼市新建商品房网签总数为9972套，其中住宅网签6924套。相较于3月份，新建商品房网签减少846套，环比下降7.8%；与总体趋势不同，4月住宅网签6924套，比3月的6860套多64套，微涨0.9%。另外，4月份网签数据中有两项比较大的变动：储藏室较3月份减少985套，环比下降33.5%；公寓较3月份增加170套，环比暴涨548%。

从成交走势来看，本月各周网签量呈上升趋势，网签多一周为2587套，后一周仅4天网签达到2100套。4月总成交9972套，日均成交332套，4月前5天日均成交267套，第2周日均成交265套，第3周日均成交300套，第4周日均成交370套，后4天日均成交达到525套。可见，4月底网签量是翘首的。

据房天下数据统计，4月份济南房地产市场共有22个楼盘开盘，其中有18个集中于4月中下旬，这也意味着这些楼盘成交的新房网签将集中在5月份办理，因此，可以预测5月份网签数据将会持续上涨。

楼市新政及交通新闻：

央行年内第二次降准：4月20日起降准1个百分点

国土资源部：加快推进不动产登记职责和机构整合

济房管局：1办结房屋买卖业务网签将扩至所有中介

济南4月3日起可办理二套房满两年免征营业税业务

济南两条“出城快速路”下月开工：二环南路东延 二环东路南延

 二、楼市动态

2015年4月，济南二手房市场在多重利好作用下，“银四”升级为“金四”。据房天下查房价济南二手房数据中心统计显示，4月济南二手房（住宅）挂牌均价为10385元/平方米，比2015年3月上涨129元/平方米，涨幅为1.26%。

网签量方面，济南二手房共网签3943套，环比2015年3月增加1245套，涨幅为46.15%。市区二手房网签面积295086.28㎡，环比3月增长28.63%。

财政部发布消息自3月31日起个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。经过一个月的发酵，“营业税5改2”对二手房市场影响显而易见，如同3月底预计二手房挂牌价格有上涨。营业税在次新房的交易中费用占比较大，此次调整减少了双方市场交易的费用，刺激了二手房市场的成交。

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，拥有一套住房且相应购房贷款未结清再买二套房，商贷低首付款比例由六成下调至四成。新政执行已近一个月，四大国有银行除中国银行仍执行二套房贷“首付比例60%，利率上浮10%”的“老政策”外，工行、建行、农行均按新政执行。有意思的是，除工行早在两周前就正式发文外，建行、农行总行并未下发正式书面通知，只是口头表示可按“首付比例低四成，利率上浮10%”执行。邮储银行济南分行也率先发文，明确执行新政。青岛银行、招商银行、齐鲁银行、兴业银行等均已开始执行二套房首付低四成规定。

从各个银行执行新政的动作来看，步调并不一致，且四大国有银行只有工行正式发文执行，虽然有部分银行已执行新政，但是目前二套房房贷利率基本上浮10%，利息对于购房者来说是笔不小的支出。从银行方面来看，因新政到银行咨询或者办理二套房业务的市民并不多，可见在市场政策多发之际，购房者更加理智，对于是否入市考虑的更加全面。

中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这也是央行年内第二次降准。对于人民银行的一贯做法，在降准之后会跟随降息，业内人士预测5月份会有一次降息，这会是对房地产市场的又一轮刺激，我们拭目以待。

三、二手房市场动态

3.1二手房挂牌价格

全市：4月挂牌均价环比涨1.26%

【 数据来源：房天下查房价济南二手房数据中心】

2015年4月，据房天下查房价济南二手房数据中心统计显示，济南二手房（住宅）挂牌均价为10385元/平方米，环比3月上涨129元/平方米，涨幅为1.26%。与去年同期相比，济南二手房住宅挂牌均价每平方米下降69元。

全市：4月主行政区挂牌均价五涨一跌

【数据来源：房天下查房价济南二手房数据中心】

从各行政区价格走势来看，本月六大城区二手房挂牌均价呈现“五涨一跌”的态势。其中，本月二手房住宅挂牌均价上涨的区县中市中区涨幅大，涨幅为2.42%，挂牌均价为10789元/平方米；其次是槐荫区，涨幅为1.04%，挂牌均价为8683元/平方米；高新区涨幅为0.80%，挂牌均价为9067元/平方米；天桥区涨幅为0.59%，挂牌均价为8690元/平方米；后是历下区，涨幅为0.35%，挂牌均价为12592元/平方米。

本月二手房住宅挂牌均价下跌的区县是历城区，跌幅为0.28%，挂牌均价为8962元/平方米。

3.2二手房网签量

全市：二手房网签量环比上涨46.15%

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

2015年4月份，济南二手房网签量环比3月大幅上涨。据济南市房管部门统计数据显示，4月份济南二手房网签量3943套，环比3月增加1245套，上涨46.15%；相比去年同期网签量上涨11.73%。

4月份济南市区二手房网签面积295086.28㎡，环比3月增长28.63%，同比增长15.94%。

全市：住宅网签量环比上涨47.50%

2015年4月份，济南二手房住宅网签量环比3月有明显增长。据济南市房管部门统计数据显示，2015年4月份济南全市二手房住宅网签量为3537套，比3月增加1139套，环比上涨47.50%，同比上涨11.12%。

4月份济南市区二手住宅网签面积276809.32㎡，环比3月上涨48.55%，同比增长14.63%。

全市：二手房非住宅网签量环比增长35.33%

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

据济南市住房保障和房产管理局统计，2015年4月份，济南二手房非住宅网签量有增加。本月济南二手房非住宅网签406套，环比3月增加了106套，涨幅为35.33%。

4月济南行政区二手住宅网签量

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

从4月济南行政区二手住宅网签量来看，历下区、市中区和天桥区的二手房住宅网签量排行前三位，网签量分别为：793套、791套、696套。槐荫区二手房住宅网签量574套；历城区二手房住宅网签量438套；高新区二手房住宅网签量为139套；长清区二手房住宅网签量是106套。

3.3二手房市场关注度

行政区：历下、市中、历城关注度排行前三

【数据来源：房天下查房价济南二手房数据中心】

据房天下查房价济南二手房数据中心数据显示：2015年4月份，济南受关注区域排行榜中，历下区仍位居首位，搜索占比为26.59%，权重较上月小幅下降；市中区次之，搜索占比为21.06%；历城区居第三位，搜索占比为15.75%；天桥区搜索占比为12.80%；槐荫区和高新区的搜索占比分别为12.06%、5.88%。

商圈：洪家楼商圈位居首位

【数据来源：房天下查房价济南二手房数据中心】

据房天下查房价济南二手房数据中心数据显示：4月，网友关注的热门商圈10排名中，洪家楼商圈位居首位，搜索占比为2.86%；英雄山商圈排名不变，依旧是第二位，搜索占比为2.58%；张庄路商圈由上月的排名首位跌至第三位，搜索占比为2.44%；大观园商圈、杆石桥商圈以及浆水泉商圈本月排名无变化，但是权重都有所上升，搜索占比分别为2.34%、2.26%以及1.76%；环山路商圈与奥体中心商圈取代文化东路商圈与建设路商圈跻身本月热门商圈10排名中，搜索占比分别为1.80%、1.75%。

热点楼盘：名士豪庭搜索量占比大

【数据来源：房天下查房价济南二手房数据中心】

据房天下查房价济南二手房数据中心数据显示：4月份，网友关注的热点楼盘排行榜中，名士豪庭位列首位，搜索占比为3.35%；其次是阳光100，搜索占比为1.94%；重汽翡翠郡由上月第五位上升至本月第三位，搜索占比为1.24%。

总价区间：50-80万区间仍受网友关注

【数据来源：房天下查房价济南二手房数据中心】

2015年4月， 50-80万区间房源受网友关注，搜索占比为26.76%； 其次是30-50万区间搜索占比为19.42%；再次是80-100万元区间搜索占比为13.07%；100-150万元区间搜索占比为8.67%；30万元以下搜索占比为7.60%； 150-200万元区间搜索占比为3.52%；200万元以上搜索占比仅为2.97%。

面积区间：90-120平米的房源受关注

【数据来源：房天下查房价济南二手房数据中心】

据房天下查房价济南二手房数据中心数据显示： 4月份受网友关注的房源面积区间中，90-120平米的房源关注度仍高，搜索占比为26.82%；70-90平米次之，搜索占比为15.95%；再次是120-150平米，搜索占比为13.30%；50-70平米，搜索占比为11. 52%；150-200平米和50平米以下的二手房房源搜索占比分别为7.53%和5.57%；200-300平米区间的二手房搜索占比小，仅为4.15%。

户型区间:三居室房源关注度高

【数据来源：房天下查房价济南二手房数据中心】

据房天下查房价济南二手房数据中心数据显示：2015年4月，全市3居室房源搜索占比保持首位，搜索占比为48.48%；2居室的房源次之，搜索占比为35.69%；再次是4居室房源，搜索占比为6.44%；1居室房源搜索占比为6.43%；五居以及五居以上搜索占比分别为1.51%、1.45%。

四、市场综述和展望

2015年4月，济南二手房市场在多重利好作用下，“银四”升级为“金四”。据房天下查房价济南二手房数据中心统计显示，4月济南二手房（住宅）挂牌均价为10385元/平方米，比2015年3月上涨129元/平方米，涨幅为1.26%。

网签量方面，济南二手房共网签3943套，环比2015年3月增加1245套，涨幅为46.15%。市区二手房网签面积295086.28㎡，环比3月增长28.63%。

财政部发布消息自3月31日起个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。经过一个月的发酵，“营业税5改2”对二手房市场影响显而易见，如同3月底预计二手房挂牌价格有上涨。营业税在次新房的交易中费用占比较大，此次调整减少了双方市场交易的费用，刺激了二手房市场的成交。

中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。业内人士预测紧随着会有一次降息，这会是对房地产市场的又一轮刺激，我们拭目以待。

五、楼市新政及交通新闻

5.1 央行年内第二次降准：4月20日起降准1个百分点

中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这也是央行年内第二次降准。2月4日晚，央行对外宣布，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2012年5月后两年多以来，央行再次全面降准。

5.2 国土资源部：加快推进不动产登记职责和机构整合

国土资源部、中央机构编制委员会办公室日前联合下发《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》(简称《意见》)。《意见》要求，加快推进不动产登记职责整合。

《意见》要求各地充分认识不动产登记职责整合的重要性和紧迫性，加快推进整合不动产登记职责和机构，确保年内完成各级不动产登记职责和机构整合、人员业务划转、工作流程再造和技术管理的衔接。

整合不动产登记职责。省级国土资源主管部门和机构编制部门应在本级人民政府组织领导下，按照中央统一要求，会同有关部门制定不动产登记职责整合工作方案或实施意见，支持市县级人民政府结合本地区实际，充分利用现有资源，将土地、房屋、林地、草原、海域登记等职责整合由一个部门承担。

确定不动产登记机构。按照《不动产登记暂行条例》的有关规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本地区的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导、监督。

如何统筹现有各类不动产登记机构人员和资源？《意见》明确提出，要统筹不动产登记相关资源。国土资源部不动产登记局负责人表示，按照“人随事走，编随人走”的原则，相关部门应划转相应的不动产登记人员、编制、设备和相关经费到不动产登记机构。各地应充分考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性，科学统筹调配相关资源，确保不动产登记机构有足够力量和资源有效开展不动产统一登记工作。各地要将不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等属于不动产登记完整的职责统一到一个部门，严禁随意拆分不动产登记职责，确保不动产登记职责的完整性。

5.3 济房管局：1办结房屋买卖业务 网签将扩至所有中介

4月11日，据济南市住房保障和房产管理局消息，今年该局将建立完善渠道，年底前实现市民排号办理网签、受理、领证等业务1办结。

“市民来房产交易大厅办理业务咨询、档案查询、合同网签、个人业务受理、交费领证等各类业务时，可在获取排队号码后的1内办结或给予答复。”济南市住房保障和房产管理局房屋产权登记中心主任杜建刚表示，今年一个重要的举措就是实现房管业务的重心下移。充分利用和挖掘各区局、房产中介机构等社会资源，将交易登记准备工作前置。在具体措施上，房管部门将在此前4家中介获得网签资格的基础上，扩大全市房产中介机构网上签约和档案信息查询业务规模，实现中介机构前台网签，管理部门后台审核的工作模式来方便群众办理业务。

由于房产业务和地税业务分窗口办理，市民在实际办理时往往重复排队。今年这种情况有望转变。市房管局工作人员表示，2015年年中，再造流程，整合业务，实现交易登记各单项业务的一个窗口一次性办理，减少办事群众在交易大厅的等候时间。通过与地税部门沟通，整合房产交易、完税、登记业务程序，实现房屋交易登记资料与涉税资料一个窗口受理。研究房产交易登记与涉税业务的深度整合，实现房产、交易、登记的一个窗口一次性办理。

此外房管部门还将开展交易双方分别申请制，规范开发企业及金融机构、代理机构提前申报资料，完成当面网签，购房群众携身份证明即可单独前往交易大厅进行申请，避免扎堆现象，方便群众。另一方面，将与通信部门合作推出EMS邮寄发证业务，减少群众前往大厅次数。

网签中介机构即可完成

充分利用和挖掘各区局、房产中介机构等社会资源，将交易登记准备工作前置。扩大全市房产中介机构网上签约和档案信息查询业务规模，实现中介机构前台网签，管理部门后台审核的工作模式。此外，还将培育各区局、办事处、基层站(所)房产交易登记服务网点，将业务咨询、档案查询、网上签约等单一业务放在基层完成。

足不出户快捷办证

采用情景式服务模式，利用三维立体模式展现房产大厅全貌，便于群众提前了解掌握房产办证流程和窗口分布;开展网上申请，网上审批、网上缴费，网上查询等一系列网上特色服务，实现“足不出户，快捷办证”。

只需一个窗口办结

整合房产交易、完税、登记业务程序，实现房屋交易登记资料与涉税资料一个窗口受理。研究房产交易登记与涉税业务的深度整合，实现房产、交易、登记的一个窗口一次性办理。

2015年底实现业务咨询、档案查询、合同网签、个人业务受理、交费领证等各类单项业务的1办结。2016年年底实现全部大厅业务的1办结。

5.4 济南4月3日起可办理二套房满两年免征营业税业务

4月3日，从济南房产交易大厅了解到，经过层层审批和文件、系统更新，济南二手房满两年免征营业税的手续，今起可以进行办理。

5.5 济南两条“出城快速路”下月开工：二环南路东延 二环东路南延

从4月25日举行的全省高速公路建设和公路改造推进协调会上传出消息，我省将加快推进高速公路的建设和改造步伐，年内将有6个高速公路项目开工，其中备受关注的济青高速北线扩容工程有望在今年10月开工。另外，济南两条“出城快速路”——二环东路南延和二环南路东延项目将在5月20日左右开工。

截至目前，全省在建的高速公路项目共15个，开展前期工作的新建高速公路项目共10个，扩容改造项目6个。莱西至城阳、聊城至范县、荣成至文登高速公路预计年内建成通车。

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