1-6月济南二手房数据分析 价格“六连涨”造就火热市场

一、2015年上半年济南二手房市场整体运行状况

1.2015年上半年济南二手房市场概况：

据房天下济南二手房数据中心数据显示，2015年上半年济南二手房（住宅）挂牌均价稳步增长。6月份济南二手房（住宅）挂牌均价10450元/平方米，相比1月份上涨293元/平方米，涨幅为2.88%。值得注意的是，济南二手房（住宅）挂牌均价经过半年的上涨后，同比上涨2元/平方米，涨幅为0.02%。

在网签量方面，2015年上半年济南二手房共网签20756套。与2014年下半年网签量17397套相比增加3377套，环比上涨19.43%。与2014年上半年的网签量16855套相比增加了3901套，同比上涨23.14%。与2014年二手房年网签量相比，2015年上半年网签量达到了去年年网签量的六成。

2015年上半年政策频出，央行三次降息、营业税“5改2“、商贷以及公积金贷款首付比例的调整等多个利好政策促使济南二手房市场回温。

2. 2015年上半年济南二手房（住宅）挂牌均价情况：

【数据来源：房天下济南二手房数据中心】

据房天下济南二手房数据中心数据显示，2015年上半年，济南二手房（住宅）挂牌均价稳步上涨，截止到6月挂牌均价为10450元/平方米，相比1月份上涨293元/平方米，涨幅2.88%；同比涨幅0.02%。

从各月份的环比涨幅来看，4月份涨幅达到高值，环比上涨1.26%，主要是由于330新政的效应，市场预期进一步好转，二手房挂牌价格涨幅也较为明显；1月与2月是传统的淡季，且2月恰逢春节长假，涨幅较小；3月初的降息以及3月中旬公积金宣布“认贷不认房”，3月份涨幅也较大；5月份央行虽然再次宣布降息但是对房价影响甚微，相比4月份的高涨幅，5月份二手房（住宅）挂牌均价涨幅回归平稳；由于6月中上旬没有利好政策的出台，在月底才出台了降息降准政策，二手房市场一直延续着前几个月政策的影响，涨幅进一步缩小。6月27日央行宣布降准降息，不管对于开发商还是购房者都是一大利好，在目前购房政策宽松的条件下，7月份济南二手房市场值得期待。

3. 2015年上半年济南二手房网签情况：

◆2015年上半年网签量

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

2015年上半年，济南二手房共网签20756套。与2014年下半年网签量17397套相比增加3377套，环比上涨19.43%。与2014年上半年的网签量16855套相比增加了3901套，同比上涨23.14%。与2014年二手房年网签量相比，2015年上半年网签量达到了去年年网签量的六成。

◆2015年上半年各月份网签量与2014年上半年各月份网签量分析

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

从各月份的网签量来看，2015年与2014年表现有明显的不同。2015年上半年的表现可以说是“淡季不淡、旺季仍旺”。除去2月份是春节假期网签量较少，3月到6月二手房网签量一路攀升，6月份更是创下了2010年以来的高值。可以看出，央行的降息、营业税“5改2”以及首付比例的调整对购房者的累积影响在网签量方面表现明显。

4. 2015年上半年济南二手房区县、商圈以及楼盘搜索占比情况

◆2015年上半年市区各区县搜索占比

【数据来源：房天下济南二手房数据中心】

据房天下济南二手房数据中心数据显示，2015年上半年、2014年下半年以及2014年上半年济南各区县二手房搜索量排名前三位的均是历下区、市中区以及历城区。

从各个区县的搜索占比权重同比与环比来看，搜索占比权重均有增长的只有历城区；搜索占比权重均下降的是市中区、高新区以及天桥区；历下区与槐荫区均是同比搜索占比权重有增长，环比权重有下降。

排名前两位的历下区与市中区二手房搜索占比之和将近五成，历下区与市中区除了地理位置优越、生活配套齐全之外，更为重要的是这两个区的教育资源较为优质，在教育局再次强调“零择校”的大环境下更受购房者的青睐。

◆2015年上半年市区商圈搜索占比10

【数据来源：房天下济南二手房数据中心】

据房天下济南二手房数据中心数据显示，2015年上半年搜索10排名与2014年下半年以及2014年上半年相比变化比较大。

环比来看，2015年上半年与2014年下半年相比，七成商圈是重合的。排名方面，洪家楼商圈表现突出，2015年上半年跻身10商圈，排名位，搜索占比为2.70%；英雄山商圈变化较小，由排名第三位上升至第二位，搜索占比为2.63%；张庄路由2014年下半年排名第十位上升至第三位，搜索占比为2.57%。

同比来看，2015年上半年与2014年上半年相比，有一半商圈是重合的。排名方面，英雄山商圈由2014年上半年排名第九位上升至第二位，搜索占比为2.63%；2014年上半年排名首位的建设路商圈降至第十位，搜索占比为1.88%。

综合来看，英雄山路商圈、旅游路商圈、浆水泉商圈以及建设路商圈一直是网友搜索占比较高的商圈。

◆2015年上半年市区楼盘搜索占比10

【数据来源：房天下济南二手房数据中心】

据房天下济南二手房数据中心显示，2015年上半年受网友关注的10楼盘中，前三位与2014年上半年以及2014年下半年排名相同，名士豪庭位居榜首，搜索占比为2.89%；位列第二位的是阳光100，搜索占比为1.89%；鲁能领秀城搜索占比为1.30%，排名第三位。

与2014年网友关注的10楼盘相比，名士豪庭、阳光100、鲁能领秀城、重汽翡翠郡、中海国际社区、银座花园、海尔绿城全运村均在排名中， 不难看出大型综合性的新社区一直倍受购房者青睐。

二、2015年上半年济南二手房市场政策及解读

◆2015年2月 中国人民银行决定下调金融机构存贷款基准利率0.25%

中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款的基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他的各档次的存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款的利率相应调整。

政策解读：这是央行年内次降息，此次降息距离上次降息时隔3个月，经过降息，5年以上商业贷款利率为5.9%，是2010年以来的低值，。对购房者的影响就是减少了贷款购房者的利息付出。

◆2015年3月 济南放宽首套房认定标准 还清房贷再购房首付仅20%

从3月16日开始，济南重新确定了住房公积金贷款首套房认定标准。对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款的家庭，若再购房，可执行首套房住房公积金贷款政策,即购买90平方米（含）以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。

政策解读：此次调整主要是调整了公积金贷款买房的首套房认定标准，由之前的“认贷又认房”调整为“认贷不认房”。从政策本身来看是一大利好，虽然放松了首套房的认定标准，但是由于济南公积金贷款个人高额度在25万，往往会由于贷款额度的限制导致购房者并不能实际享受到此次政策调整带来的实惠。

◆2015年3月 财政部：个人购买超2年普通住房销售免征营业税

财政部3月30日发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

政策解读：此政策自2015年3月31日起执行。按照之前的政策，普通住房的营业税免征年限是5年，此次政策调整为2年。这对于房产证过2年未过5年的房源的成交起了很大的推动作用，这类房源交易过程中的营业税免征，在目前营业税普遍转嫁到购房者身上的环境下，无疑减轻了购房者的税费支出。

◆2015年3月 二套房商贷首付比例降至四成

中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

政策解读：此次政策调整主要是调整了二套房的首付比例，由之前的低首付比例六成降至四成，但是具体情况由银行根据实际情况确定。二套房首付比例的调整对于改善性需求是一大利好，但是在首付比例降低的同时意味着购房者需要为此付出的贷款利息会更高。另外，在具体的实行方面终由银行确定，截止到目前为止，仍有部分银行依旧执行二套房首付比例六成的政策，此项政策对整个二手房市场的影响并没有预期的大。

◆2015年5月 央行决定再降息，住房公积金相应调整

中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

政策解读：这是年内第二次降息，距离上次降息仅仅一个月。经过调整，5年以上商业贷款利率降至5.65%，已降至2007年以来的低点。

◆2015年6月 中国人民银行再降息

中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。

同时，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

政策解读：这是首次降准降息同时进行，经过此次调整，5年以上商业贷款利率为5.4%，进一步刷新了2010年以来的低点，对济南7月份甚至下半年的楼市都是一大利好消息。