济南二手房房价连涨10个月 历下区均价14511元/㎡领跑济南房价

一、二手房市场数据分析

1.济南二手房数据分析

据房天下查房价济南二手房数据监控中心统计数据显示，5月份，济南二手房（住宅）挂牌均价11455元/平米，环比4月每平上涨196元，涨幅为1.74%，同比去年5月每平上涨1029元，涨幅为9.87%。

5月份，济南二手房共网签6297套，网签面积为47.42万平米。二手房网签量环比减少737套，跌幅为10.48%，同比增加1782套，涨幅为39.47%。其中济南二手房住宅网签5452套，网签面积为44.62万平米。二手房住宅网签量环比减少728套，跌幅为11.78%，同比增加1455套，涨幅为36.40%。（注：网签量由济南市住房保障和房产管理局提供）

表1 各区住宅挂牌均价及住宅网签量数据表

5月份，济南二手房各区住宅挂牌均价“四涨三跌”。其中历下区涨幅大，环比上涨2.88%，挂牌均价为14511元/平米；其次是高新区，环比上涨2.30%，挂牌均价为9740元/平米；历城区环比上涨1.10%，挂牌均价为9442元/平米；长清区环比上涨0.04%，挂牌均价为5110元/平米。跌幅大的是天桥区，环比下跌2.84%，挂牌均价为8904元/平米；其次是槐荫区，环比下跌1.58%，挂牌均价为8745元/平米；市中区环比下跌0.64%，挂牌均价为11722元/平米。

图 1 各区挂牌均价环比走势图

5月份，济南二手房各区住宅网签量均环比下跌。从各区网签量来看，市中区网签量依旧位列首位，网签1286套，环比下跌10.57%；其次是历下区，网签1103套，环比下跌12.53%；天桥区网签969套位列第三，环比下跌14.20%；历城区网签884套，环比跌幅小，跌幅为4.23%。

图 2 各区住宅网签量环比走势图

二、网友关注度数据分析

据房天下查房价济南二手房数据监控中心统计数据显示，5月份，历下区位居热搜区县榜首，英雄山依旧是热商圈，鲁能领秀城依旧位居热搜楼盘首位。

5月份，青龙街小学跃居热搜学校榜首，青后小区成为受关注优质教育楼盘；三居室、50-80万、90-120平米均为网友关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

据房天下查房价济南二手房数据监控中心统计数据显示，5月济南市各区县搜索排名中，历下区以25.83%的搜索占比位居榜首，搜索比重环比下降1.06个百分点；其次是市中区，搜索占比为19.58%，搜索比重环比上升0.40个百分点；历城区搜索占比为15.91%，排名第三；商河县与济阳县搜索占比均低，仅为0.99%。

图 3 各区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

5月份，英雄山商圈再次位居热搜榜首位，搜索占比2.62%；洪家楼商圈依旧排名本月第二位，搜索占比为2.47%；花园路商圈由上月的第6位升至本月第三位，搜索占比为1.84%；历山路商圈取代上月的建设路商圈，跻身10商圈。

图 4 网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

5月份，鲁能领秀城依旧为网友关注楼盘，搜索占比1.45%，搜索占比环比下跌0.34个百分点；阳光100由上月的排名第三位升至本月第二位，搜索占比为1.44%；名士豪庭由上月的排名第五位上升至本月第三位，搜索占比为1.42%；泉星小区、恒大城、富翔天地以及中海紫御东郡分别取代上月的银座花园、重汽翡翠郡、伟东新都以及中润世纪城，跻身10楼盘。

表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.优质教育房关注度分析

5月份，济南学校搜索榜中，青龙街小学跃居榜首，历下实验小学紧随其后，上周排名首位的舜耕中学降至第三位。从区县分布来看，市中区与历下区教育房更受关注，教育资源较优越且房价相对较低的学校更受欢迎。

表 3 学校搜索量排行榜

5月济南优质教育房搜索情况显示，青后小区成为受关注优质教育楼盘，其对口小学是青龙街小学；纬二路单位宿舍排名第二位，对口学校为纬二路小学；胜利大街教育房排名第三位，对口学校为胜利大街小学。

表 4 热搜优质教育房排行榜

5.户型、价格、面积关注度分析

5月份，3居室、50-80万元以及90-120平米属性的房源受网友关注。

在各种户型的需求上，三居仍然是网友为青睐的户型，搜索占比达到44.27%，搜索比重环比下跌6.30个百分点；在价格方面，50-80万依旧位居，搜索占比为25.38%，搜索比重环比上涨0.57百分点；在面积区间方面，90-120平米依旧位居，搜索占比为27.80%，搜索比重环比上涨0.25个百分点。

表 5 户型搜索量占比表

表 6 价格区间搜索量占比表

表7 面积区间搜索量占比表

三、房源分析及热门推荐

据房天下查房价济南二手房数据监控中心统计数据显示，5月份，洪家楼商圈在网友热搜商圈中排名第二位。洪家楼是济南早发展起来的老商圈，商圈内有建于八九十年代的成熟单位宿舍，也有2010年左右建设的高品质小区。在房天下自营房源中，以下3套房子在装修、交通、教育、生活配套等多个方面具有优势，受到推荐，推荐房源涵盖刚需、过渡、改善等多种购房需求。（洪家楼商圈房天下自营二手房源：http://esf.jn.fang.com/house-a0388-b01789/a21/）

表 8 推荐房源

5月热门推荐的3套房子各有特色：恒泰花园的房子是刚需房，两居的户型，均价一万出头，是洪家楼小学的教育房；福润康城的房子主要是满足过渡需求，一居室满足小两口的生活；保利海德公馆的房子是改善房，房龄较新、面积较大，但是总房款较高，对于想改善住房环境的人是个不错的选择。

热门推荐一：恒泰花园

房源地址：

http://esf.jn.fang.com/chushou/14_280582.htm

【房源特色】

非毛坯、送地下室

【推荐理由】

此房子是经典两室两厅户型，客厅方正好用，适合居家，南北通透,采光很好。花园路银座对过，高端小区，东临洪家楼，西临大明湖，交通方便，逛街方便。房子已经非毛坯，简单收拾就可以入住。房子建于2003年，房产证已过2年，免增值税。

热门推荐二：福润康城

房源地址：

http://esf.jn.fang.com/chushou/14_341504.htm

【房源特色】

全明户型、免增值税

【推荐理由】

此房子地理位置优越，山大路东，花园路北，小区外就是公交站牌，交通便利。房屋为一居室小户型，厨房以及卫生间均有窗户，全明户型，居住舒适。房产证过2年免增值税。房子总房款较低且是洪楼第二小学的教育房。

热门推荐三：保利海德公馆

房源地址：

http://esf.jn.fang.com/chushou/14_314698.htm

【房源特色】

次新房、带地下室

【推荐理由】

保利海德公馆是建于2010年之后的高品质大盘，小区内配套齐全，更加适合改善性需求。此房源是宽敞大4居，轻松满足两孩家庭。房子户型为全明户型，南北通透。房子未装修为毛坯房，买来可根据自己的喜好装修房屋。

四、政策案例解读及展望

1、政策解读

营改增后济南卖房缴税地点不变

全面营改增正式实施后，省城不少市民关心卖二手房的缴税地点是否发生了变化，记者从济南市国税局获悉，营改增以后个人交易二手房仍可在原缴税地点办理涉税事宜。

解读：营改增可以说是5月份让市民们关心的话题了，增值税的税率已经公布，大多数市民已经心里有数。去哪里缴纳成为市民们更关心的话题了，增值税依旧在原缴纳营业税地点缴纳，一方面方便了市民，另一方面也减少了因更改纳税地点需要的额外开支。

济南出台公租房管理新规

近日，我市出台《济南市公共租赁住房使用管理暂行办法》，明确了公租房管理的一系列问题。比如，公共租赁住房住宅租赁期限一次长5年，短1年。租金标准实行定期调整，原则上每2年向社会公布1次；承租家庭无正当理由累计6个月以上拖欠租金或者未按规定提出续租申请的，应当腾退公共租赁住房。

解读：在《暂行办法》中，不仅提出对租赁时间进行了明确规定，对租金标准进行了定期调整，还提出对于一些未按正常程序租赁的应退租。前两条是对承租人权益的告知以及保护，而第三条则是对不当行为的惩罚。

农民工进城购买住房 有望享受城市医疗、养老等公共服务

今年两会期间，住房和城乡建设部部长陈政高在就农民工进城购房答记者问时表示，“我感觉我们应该带着感情来讨论这个问题，因为农民工对城市贡献太大了，因为农民工需要进一步关爱”。农民工进城购房，除了期待改善居住条件之外，还希望享受城市医疗、养老等公共服务，为子女在城市中创造更好的教育环境。

解读：“去库存”是今年楼市的主题，鼓励农民工购房成为很多城市促进去库存的一种方式。目前大部分地方给出的只是购房优惠，比如减免税费、提供购房补贴、贷款优惠等等，但是并没有给与农民工对于城市的“获得感”，让农民工有在城市购房的意愿才是首要的。

2、案例解读

营改增后房产若发生多次交易税费或无变化 对济南二手房市场影响不大

5月1日，“营改增”正式实施，营业税的时代宣布结束。虽然房产交易大厅设有专门的咨询窗口，但是仍有很多市民不清楚现在二手房交易税费与之前相比有何不同，带着这些疑问记者采访了房天下二手房电商集团济南权证部负责人周磊。

周磊介绍，“5月1日之前营业税的税率为5.6%，其中城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加为0.6%。5月1日营改增后，增值税部分是5%，三项附加仍为0.6%，发生变化的是缴纳税费的基数。2年内住宅，纳税基数由网签价格变为网签价格/（1+5%）；而对于2年以上住宅则没有影响。”

其实营改增大的亮点在于计税价格不含增值税，避免了重复缴税。周磊提醒广大购房者，“5月1日之后，二手房首次交易计税价格为网签价格/（1+5%）；若房产再次发生交易，原房主没有缴纳增值税（产证满2年免征）的情况下，计税价格为网签价格。”

举例：小李在二环南路的中海国际社区购买住房一套，面积80平米。到2016年5月3日，房产证未过2年，小张（首次购房）看中了小李的房子（现价100万）。

现在小张需要缴纳的税费是：

增值税：100万/(1+5%)*5.6%=5.33万

个税：100万*1%=1万

契税：100万/(1+5%)*1%=0.95万

总计：5.33万+1万+0.95万=7.28万

若交易发生在5月1日之前，其税费是：

营业税：100万*5.6%=5.6万

个税：100*1%=1万

契税：100万*1%=1万

总计：5.6万+1万+1万=7.6万

营改增后100万的房产总税费减少了0.32万，税费优惠幅度并不大。目前济南二手房市场交易中，2年内住宅交易所占比例较小，从理论上来讲，营改增对济南二手房市场影响并不大。

3、市场展望

5月份济南二手房网签量环比连续两个月出现下跌，与4月表现相同，依旧是“量跌价涨”。2016年5月，济南二手房（住宅）挂牌均价11455元/平米。济南二手房住宅价格继续保持上涨态势，环比4月每平上涨196元，涨幅为1.74%，同比去年5月每平上涨1029元，涨幅为9.87%。

5月，济南二手房共网签6297套，环比减少737套，跌幅为10.48%。其中济南二手房住宅网签5452套，环比减少728套，跌幅为11.78%。

山东财经大学房地产研究所张振勇博士认为，“虽然5月份‘营改增’全面实行，但是征收增值税后对房龄过2年的二手房交易税费无影响，对于产权证2年以内的房产税费影响也较小，整体来说‘营改增’对济南二手房楼市影响甚微。另外，由于二手房房价相对较高导致新房对二手房的替代效应依旧存在，这也是5月份济南二手房网签量下跌的原因之一。”