7月济南二手房价环比涨幅创新高 高新区月涨757元/平领跑

一、二手房市场数据分析

1.济南二手房数据分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，7月份，济南二手房（住宅）挂牌均价12194元/平米，环比6月每平上涨441元，涨幅为3.75%，环比涨幅达历史新高；同比去年7月每平上涨1805元，涨幅为17.37%。济南二手房挂牌均价经历12连涨之后突破1.2万元/平米。

7月份，济南二手房共网签5954套，网签面积为45.37万平米，二手房网签量与6月基本持平，环比增加11套，涨幅为0.19%，同比增加1187套，涨幅为24.90%。其中济南二手房住宅网签5058套，网签面积为42.07万平米。二手房住宅网签量环比减少2套，跌幅为0.04%，同比增加861套，涨幅为20.51%。（注：网签量由济南市住房保障和房产管理局提供）

各区住宅挂牌均价及住宅网签量数据表

7月份，济南二手房各区住宅挂牌均价均出现环比上涨。其中高新区涨幅排名首位，环比上涨7.60%，挂牌均价为10721元/平米；其次是市中区，环比上涨5.92%，挂牌均价为12536元/平米；天桥区环比上涨3.76%，挂牌均价为9159元/平米；槐荫区环比上涨3.58%，挂牌均价为9351元/平米；历下区环比上涨2.94%，挂牌均价为15362元/平米；长清区环比上涨2.86%，挂牌均价为5325元/平米；后是历城区，环比上涨2.24%，挂牌均价为9728元/平米。

值得注意的是，本月高新区挂牌均价首次突破一万元，可以说济南东部CBD的建设带动了周边楼盘房价的上涨，上涨幅度较大的主要是一些在售楼盘以及次新房，比如三盛国际公园、三庆汇德公馆、中铁汇展国际以及祥泰新河湾，环比涨幅分别为8.84%、7.66%、7.04%以及6.44%。而市中区本月价格上涨幅度较大主要是由于热门优质教育房价格上涨所致，有的小户型房每平上涨2000元甚至更多。

各区挂牌均价环比图

7月份，济南二手房各区住宅网签量表现不一。从各区网签量来看，市中区网签量依旧位列首位，网签1243套，环比上涨4.63%；其次是历下区，网签1124套，环比上涨5.05%；天桥区网签889套位列第三，环比下跌2.74%。

历下区以及市中区拥有优质的教育资源，网签量相较较平稳；高新区房价上涨较快部分购房者放慢购房步伐，本月网签量环比下跌较大，跌幅10.34%；槐荫区网签量环比跌幅达10.78%，相较东部吸引力不足；长清区网签量虽然环比涨幅较大，但由于基数较小，增加套数并不多。

各区住宅网签量环比图

二、网友关注度数据分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，7月份，历下区位居热搜区县榜首，英雄山商圈跃居热商圈，鲁能领秀城依旧位居热搜楼盘首位。

7月份，3居室、50-80万、90-120平米均为网友关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，7月济南市各区县搜索排名中，历下区以27.32%的搜索占比位居榜首，搜索比重环比下降1.43个百分点；其次是市中区，搜索占比为19.37%，搜索比重环比上涨0.43个百分点；历城区搜索占比为18.61%，排名第三；平阴、济阳以及商河搜索比重较低，不足1个百分点。

各区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

7月份，英雄山商圈再次位居热搜榜首位，搜索占比1.40%；洪家楼商圈退居第二位，搜索占比为1.34%；旅游路商圈由上月的第六位升至本月第三位，搜索占比为1.32%；西客站商圈取代上月的千佛山商圈，搜索占比为1.17%，这是西客站首次跻身10商圈，西客站商圈内轻轨线部分站点的建设施工以及较低的价格吸引了部分购房者的眼光。

网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

7月份，鲁能领秀城依旧为网友关注楼盘，搜索占比2.77%，搜索比重环比上升0.88个百分点；阳光100依旧排名第二位，搜索占比为2.05%，搜索比重环比上升0.19个百分点；锦绣泉城搜索占比为1.91%，排名第三位；雅居园取代上月的中海国际社区，跻身10楼盘。

网友关注楼盘搜索量及占比图

4.户型、价格、面积关注度分析

7月份，3居室、50-80万元以及90-120平米属性的房源受网友关注。

在各种户型的需求上，3居是网友为青睐的户型，搜索占比达到46.70%；在价格方面，50-80万依旧位居首位，搜索占比为30.52%，搜索比重环比上升6.45个百分点；在面积区间方面，90-120平米依旧位居首位，搜索占比为44.05%。

户型、价格区间、面积区间搜索量占比表

三、房源分析及热门推荐

据房天下二手房数据中心统计数据显示，高新区房价本月上涨快，CBD的建设带动了东部片区的房展，购房者对这一区域房价上涨预期较强烈。在房天下自营房源中，以下3套房子在装修、交通、教育、生活配套等多个方面具有优势，涵盖了刚需、过渡、改善等多种购房需求。

推荐房源

7月热门推荐的3套房子各有特色：济高舜奥华府的房子是改善型，房子为四室三厅，适合二胎家庭或者三代同住家庭；中齐未来城的房子是刚需型，面积为92平刚好可以落户，非常适合外地来济工作的购房者；鑫苑国际城市花园的房子是小户型，1室2厅1卫，总房款较低，首付只需14万，适合过渡或者投资。

热门推荐一：济高舜奥华府

房源地址：

http://esf.jn.fang.com/chushou/14_351529.htm

【房源特色】

送车位、地下室

【推荐理由】

舜奥华府项目位于济南市东部新城的奥体文博片区，项目总体绿化率达38%，楼间距达80余米，社区规划有12班制幼儿园、文化活动站、室外居民健身场地、配备1200平米地下商业。这套房子是经典复式洋房，四室大户型，可改合同，正常首付即可。房子为毛坯，可根据自己风格自由装修，另外赠送车位以及地下室。

热门推荐二：中齐未来城

房源地址：

http://esf.jn.fang.com/chushou/14_351983.htm

【房源特色】

免增值税、送车位与地下室

【推荐理由】

此房产权证满二年，免增值税，只有1%的个人所得税和1.5%的契税（首套）。非毛坯，铺的木地板，当时开发商作为样板间装修的，精致大方，装修质量可靠。房屋为两室，其中1室1厅朝阳，南北客厅、餐厅，南北卧室相对，每个房间都有窗户。送车位和一个8平的地下室。

热门推荐三：鑫苑国际城市花园

房源地址：

http://esf.jn.fang.com/chushou/14_302287.htm

【房源特色】

总价降3万、非毛坯

【推荐理由】

1室2厅户型，可改两室，户型方正好用，全明户型，住起来非常舒服。小区对面即是高新万达，购物饮食非常方便，而且周边还有丁豪广场、高新银座等。房子中等装修，简单收拾即可入住。总房款低，首付以及月供压力较小，是高新实验学校的学区，过渡、上学两不误。

四、政策案例解读及展望

1、政策解读

8月起济南住房公积金可按月委托提取

济南住房公积金管理中心推出按月委托提取业务，办理该业务需首先进行预约，预约成功后方可到公积金中心或公积金受委托银行网点办理。按月委托提取是指办理了住房公积金贷款的职工委托公积金中心按约定的额度逐月将本人的住房公积金转入本人活期储蓄账户的业务。每月转账额度上限不超过当月公积金贷款偿还总额，下限为100元。本业务自2016年7月28日开始受理业务预约，8月1日起正式办理审批业务。

解读：此项业务的开展一方面很大程度上提高了公积金的使用率，另一方面为房奴们减压不少。之前公积金提取只能按年提取，且需购房者先行垫付。不过此次政策放松只针对有公积金贷款的购房者，未使用公积金贷款购房不可办理此项业务。

开无房证明不用再掏20元钱

山东省物价局下发通知称，自今年7月15日起，取消部分服务价格项目。这些收费项目中，与市民贴近的就是房屋档案查询证明收费。按照此前规定，房屋档案查询费个人是20元/件、单位是30元/件。房屋档案查询证明也就是市民常说的无房证明。。

解读：不管是从个人方面还是单位来看，节省的费用看似并不多，但是市民在买房贷款、孩子上学、迁移户口、房产过户、申请廉租房、申请低保等多项业务均需要开具无房证明，总体来看业务量相当大，一年下来济南市民依旧可节省不少钱。

2、案例解读

学区年年变明年不一定上哪家 借机炒房并不可取

7月12日，历下区小学适龄儿童入学现场登记天，历下区的学区划分可以说是几家欢喜家家愁。

每年的学区划分不是一成不变的，教育局会根据教育资源的整体分布情况以及当年每所学校学区内适龄儿童的人数、交通、地理位置等多项因素进行综合统筹调配，因此学区每年会动态微调，不一定划到哪里。

今年历下区山大路附近新建山大路实验小学，教育局将原本属于历下实验小学学区的部分小区以及楼栋划分到山大路实验小学学区中，虽然初中直升甸柳一中，但是在许多家长眼中，新建小区与老校区无可比性，也就出现了部分花费高价钱购买房产只为上热门小学的购房者大呼花了冤枉钱的局面。

由此可以看出，一些市民想借学区炒房并不可取，房子所属学区并不能保证一成不变。另外历下学区独有的弹性学区也让历下学区划分变的扑朔迷离，一旦学区发生较大变化，会给炒房者带来不可估量的损失。

3、市场展望

7月份，济南二手房（住宅）挂牌均价12194元/平米，环比6月每平上涨441元，涨幅为3.75%，涨幅较上月扩大1.15个百分点；同比去年7月每平上涨1805元，涨幅为17.37%。济南二手房挂牌均价经过12连涨之后突破1.2万元/平米。

7月份，济南二手房共网签5954套，与6月基本持平，环比增加11套，涨幅为0.19%。其中济南二手房住宅网签5058套，二手房住宅网签量环比减少2套，跌幅为0.04%，同比增加861套，涨幅为20.51%。

目前济南东部主要是历下区以及高新区比较受购房者关注，7月份高新区环比涨幅达到7.6%，均价首次突破万元大关；历下区不少楼盘价格已超2万/平，但是环比涨幅依旧接近3个百分点，如此强劲的上涨势头究竟是什么原因呢？山东财经大学房地产研究所张振勇博士认为影响因素主要有三点：一是区位影响明显，东部一直是济南发展较为迅速的片区且目前有CBD项目的建设规划；二是地铁概念的带动，奥体西路附近轻轨R3线的开工建设也带动了房价上涨；三是教育房的带动，历下区的教育资源毋庸置疑，高新区的教育资源如高新一实验、高新二实验等随着进一步完善也日益受到购房者的青睐。