8月济南二手房均价十三连涨 高新区上涨势头猛均价超一万一

一、市场数据分析

1.济南房价分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，8月份，济南二手房（住宅）挂牌均价12532元/㎡，成功实现十三连涨，环比7月每平上涨338元，涨幅为2.77%，涨幅较上月有所收窄；同比去年8月每平上涨2014元，涨幅为19.15%。

8月份，济南新建商品房均价实现六连涨，均价为9178元/㎡，突破九千元大关。环比8月每平上涨340元，涨幅为3.70%；同比去年8月每平上涨924元，涨幅为10.75%.

从走势图中可以看出，二手房价格上涨速度明显快于新建商品房，新建商品房价格从2013年到2015年一直徘徊在8500元/㎡-8700元/㎡之间，在本月才刚刚突破9000元大关。二者表现差异的主要原因在于大部分新建商品房地理位置偏远，房源大多为期房且生活配套不齐全致价格涨势受阻。

济南房价走势图

2.济南二手房网签量分析

8月份，济南二手房共网签6750套，网签面积为50.60万平米，本月二手房网签量再次突破6000套，环比7月份增加796套，涨幅为13.37%，同比增加2162套，涨幅为47.12%。其中济南二手房住宅网签5650套，网签面积为46.69万平米。（注：网签量由济南市住房保障和房产管理局提供）

8月份，济南新建商品房共网签16568套，环比下降10.18%。其中住宅网签11660套，储藏室（地下室）2965套，商业用房388套，车库920套，办公474套，其他104套，公寓25套，厂房32套。

济南网签量走势图

3.济南各区二手房挂牌均价分析

8月份，济南二手房各区住宅挂牌均价环比“六涨一跌”。其中高新区涨幅大，环比上涨8.54%，涨幅较上月增大0.94个百分点，挂牌均价为11637元/㎡；其次是历城区，环比上涨4.92%，挂牌均价为10207元/㎡；长清区环比上涨4.66%，挂牌均价为5573元/㎡；天桥区环比上涨4.14%，挂牌均价为9538元/㎡；历下区环比上涨2.69%，挂牌均价为15775元/㎡；市中区环比上涨2.35%，挂牌均价为12830元/㎡。槐荫区价格出现环比下跌，跌幅为1.01%，挂牌均价为9257元/㎡。

本月高新区挂牌均价继续走高，突破1.1万元，次新楼盘贡献力量较大，其中高新万达广场均价达到12938元/㎡，环比涨幅达9.86%。另外，本月历城区挂牌均价表现也不俗，均价突破一万元，“唐冶地王”以及张马屯地块的较高拍地价推高了片区内二手房的价格，从而拉升了整个历城区的价格。

二手房各区挂牌均价、环比走势图

4.济南各区二手房住宅网签量分析

8月份，济南二手房各区住宅网签量仅有长清区出现环比下跌。从各区网签量来看，市中区网签量依旧位列首位，网签1372套，环比上涨10.38%；其次是历下区，网签1195套，环比上涨6.32%；天桥区网签1111套位列第三，环比上涨24.97%。

本月高新区与上月表现明显不同（7月高新区网签量环比跌10.34%），本月环比涨幅大，涨幅为25.64%。快速上涨的房价造成购房者在7月有一个短暂的观望期，期间购房者发现高新区房价上涨势头依旧迅猛，从而在8月份加入到购房大军中。

二手房各区住宅网签量、环比图

5.济南商圈关注度以及价格分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，8月份，洪家楼商圈位居热搜榜首位，搜索占比1.35%；英雄山商圈位于第二位，搜索占比为1.23%；杆石桥商圈排名第三位，搜索占比为1.07%。

从商圈分布来看，受关注商圈主要分布在市中区以及历下区，这也造成了10商圈房价较高的局面。10商圈中，除去西客站商圈价格为7607元/㎡之外，其余9个商圈均价均过万。西客站商圈已连续两个月跻身10商圈，其作为济南“东拓西进”的西部新城，房价偏低使其较受经济能力有限的刚需群体关注。

10商圈搜索占比及房价图

6.济南楼盘关注度以及价格分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，8月份，鲁能领秀城位居热搜榜首位，搜索占比0.45%；名士豪庭位于第二位，搜索占比为0.31%；中海国际社区排名第三位，搜索占比为0.30%。

从10楼盘价格来看，名士豪庭房价高，均价为20869元/㎡，环比上涨4.11%，同比涨幅高达42.39%。推动名士豪庭价格快速上涨的因素是多样的：一是东部CBD的建设拉动，二是小区的教育资源，三是优越的地理位置以及便利的交通条件，另外小区房龄较新且物业类型多样化也对房价上涨起到了一定的推动作用。

10楼盘搜索占比及房价图

二、网友关注度数据分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，8月份，历下区依旧位居热搜区县榜首，3居室、50-80万、90-120平米均为网友关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，8月济南市各区县搜索排名中，历下区以24.73%的搜索占比位居榜首，搜索比重环比下降2.64个百分点；其次是市中区，搜索占比为19.47%，搜索比重环比上升0.12个百分点；历城区搜索占比为19.15%，排名第三；高新区搜索占比为5.35%，排名第五位，搜索比重环比下降0.16个百分点。

与上月相比，各区县排名无变化，但是搜索比重中历下区以及高新区出现下跌。历下区较高的房价以及高新区房价较快的上涨速度使得购房者关注度稍微降温。

各区县关注度排行及占比图

2.户型、价格、面积关注度分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，在各种户型的需求方面，3居依旧是网友为青睐的户型，搜索占比为42.35%,搜索比重环比下跌4.35个百分点；在价格方面，50-80万依旧位居，搜索占比为30.23%；在面积区间方面，90-120平米依旧位居，搜索占比为40.59%，搜索比重环比下跌3.46个百分点。

搜索量占比表

三、市场分析与展望

8月份，济南二手房市场“量价齐涨”。二手房（住宅）挂牌均价12532元/㎡创历史新高。东部片区两次火热的拿地行为大大刺激了片区内房价，虽然唐冶地王相关费用并未缴清，但是周边房价上涨却是不争的事实；张马屯片区除去万科拿地刺激房价上涨之外，新东站以及R3线轻轨的建设均是附近房价上涨的支撑点。与东部表现不同的是，目前西部的表现有些“不温不火”，不过 “药山片区规划”以及西客站宜家项目的引进等也引起了业内人士的关注，西部未来发展潜力也不可小觑。

本月济南二手房网签量再破6000套，网签套数仅次于今年3月份以及4月份。截止到8月份，2016年二手房共网签46025套，仅仅比去年网签量47099套少1074套。今年整体宽松的市场环境造就了高网签量，年初首付比例降低、税费优惠，银行的信贷政策格外宽松，首套购房者大部分可申请到九折优惠，多重利好促使购房者加快了入市步伐。

与二手房表现不同的是，8月份新房市场 “量跌价涨”。李铁岗教授认为：目前济南楼市存在着部分非理性行为以及投资性行为，二手房更多的是居住功能，而新建商品房更加具备投资属性。在房价都呈现上涨趋势的前提下，新建商品房网签量反而有所下降说明投资性行为以及非理性行为有所下降，购房者行为更加趋于理性。