“金”九济南二手房价继续攀升 网签7714套创历史新高

一、市场数据分析

1.济南房价分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，9月份，济南二手房（住宅）挂牌均价12890元/㎡，已十四连涨，环比8月每平上涨358元，涨幅为2.86%，涨幅较上月微幅扩大；同比去年9月每平上涨2372元，涨幅为22.55%。

9月份，济南新建商品房均价实现八连涨，均价为9916元/㎡，逼近万元大关。环比8月每平上涨398元，涨幅为4.18%；同比去年9月每平上涨1382元，涨幅为16.19%。

济南房价走势图

2.济南二手房网签量分析

9月份，济南二手房网签量创年内新高，共网签7714套，网签面积为59.32万平米，环比8月份增加964套，涨幅为14.28%，同比增加3915套，涨幅为103.05%。其中济南二手房住宅网签6457套，网签面积为54.29万平米，网签套数环比增加807套，涨幅为14.28%，同比增加3101套，涨幅为92.40%。（注：网签量由济南市住房保障和房产管理局提供）

9月份，济南新建商品房共网签23742套，网签套数再次突破2万套，环比增加43.30%。其中住宅网签18163套，储藏室（地下室）4110套，商业用房485套，车库213套，办公554套，其他183套，公寓9套，厂房25套。

济南网签量走势图

3.济南各区二手房挂牌均价分析

9月份，济南二手房各区住宅挂牌均价均环比上涨。本月高新区依旧涨幅大，环比上涨8.70%，挂牌均价为12649元/㎡；其次是历城区，环比上涨6.39%，挂牌均价为10859元/㎡；长清区环比上涨4.72%，挂牌均价为5836元/㎡；历下区环比上涨4.46%，挂牌均价为16478元/㎡；天桥区环比上涨4.31%，挂牌均价为9949元/㎡；槐荫区环比上涨1.27%，挂牌均价为9375元/㎡；市中区环比上涨1.26%，挂牌均价为12992元/㎡。

本月东部房价上涨势头依旧不减，高新区均价上涨幅度依然惊人，三季度高新区上涨24.84%，超济南二手房挂牌均价年度涨幅；历城区也保持较猛上涨势头，本月涨幅超过5%。

二手房各区挂牌均价、环比走势图

4.济南各区二手房住宅网签量分析

9月份，从各区网签量来看，市中区网签量依旧位列首位，网签1810套，环比上涨31.92%；其次是历下区，网签1272套，环比上涨6.44%；天桥区网签1146套位列第三，环比上涨3.15%。

本月市中区以及槐荫区网签量出现大幅上涨，涨幅均超过30%。东部历下区以高新区的房价大幅上涨，房价过高致部分购房者转而选择房价涨幅相对较低的市中区以及槐荫区。

二手房各区住宅网签量、环比图

5.济南商圈关注度以及价格分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，9月份，洪家楼商圈位居热搜榜首位，搜索占比1.41%；西客站商圈跃居第二位，搜索占比为1.15%；英雄山商圈排名第三位，搜索占比为1.12%。

从商圈分布来看，历城区、市中区以及历下区平分秋色，各有3个商圈位列10排名中。西客站商圈已连续三个月跻身10商圈，且本月位列第二，近几个月东部房价居高不下且上涨势头依旧迅猛使得价格较低的西部受关注度上升不少，另外西部会展中心等配套的进一步完善也吸引了购房者的眼光。

网友关注10商圈搜索占比及房价图

6.济南楼盘关注度以及价格分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，9月份，保利大名湖位居热搜榜首位，搜索占比0.28%；名士豪庭位于第二位，搜索占比为0.27%；锦绣泉城排名第三位，搜索占比为0.20%。

从10楼盘来看，本月受关注楼盘发生了一些变化：以往鲁能领秀城、名士豪庭、中海国际社区一直稳居前三位，本月却只有名士豪庭位居第二位，而保利大名湖跃居首位。从各楼盘分布片区来看，除了阳光舜城以及伟东新都位于济南南部，其余八个楼盘基本均位于济南东部。

网友关注10楼盘搜索占比及房价图

二、网友关注度数据分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，9月份，历下区依旧位居热搜区县榜首， 3居室、50-80万、90-120平米均为网友关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，9月济南市各区县搜索排名中，历下区以23.48%的搜索占比位居榜首，搜索比重环比下降1.25个百分点；其次是市中区，搜索占比为19.55%，搜索比重环比上升0.08个百分点；历城区搜索占比为18.79%，排名第三；高新区搜索占比为5.12%，排名第五位，搜索比重环比下降0.23个百分点。

与上月相比，各区县排名无变化，搜索比重中历下区、历城区以及高新区出现下跌。三区县房价较猛的上涨势头使得部分购房者目光转向其他区县。

各区县关注度排行及占比图

2.户型、价格、面积关注度分析

据房天下二手房数据中心统计数据显示，在各种户型的需求方面，3居依旧是网友为青睐的户型，搜索占比为36.81%,搜索比重环比下跌5.54个百分点，而4居以及5居的搜索占比本月有所上升；在价格方面，50-80万依旧位居，搜索占比为29.53%，100-150万区间房源搜索占比有所上升；在面积区间方面，90-120平米依旧位居，搜索占比为42.48%，搜索比重环比上升1.89个百分点。

搜索量占比表

三、市场分析与展望

9月份，济南二手房市场表现“金色十足”，价格保持稳步上涨的同时网签量再创新高，共网签7714套。截止到9月份，2016年济南二手房共网签53739套，比去年网签量多6640套。

2011年2月济南市出台了限购政策，2014年7月10日起取消限购，时隔1年济南再次实行限购政策。实行限购的同时，对于贷款政策也进行了相应的调整，业内以及购房者认为后期房贷利率上调的可能行较大，这促使部分购房者加快买卖进程，近房管局各个业务窗口排队情况严重，短期内二手房市场会迎来网签小高峰。虽然限购力度不如2011年，但是对于济南楼市的稳定发展有着积极意义。

山东财经大学房地产研究所张振勇博士认为：房价从根本上来说是由需求和供给两种力量决定的。目前国民的买房意愿强劲，很大部分是自住需要，一小部分购房是投机性需求。济南近期重新启动了限购政策，对家庭购房套数进行数量限制，这有利于遏制投机性购房，对稳定房价是有帮助的。但短期内对房价的影响有限，更不可能房价大跌，因为住房的投机性需求毕竟不是需求的主体，大部分购房需求是为生活需要而不得不买的刚性需求。长期限购后，需求主力必然回归正常的消费需求，房价也会回归到收入可支撑的水平。但实行限购政策，需要对先前已经持有多套房产的居民户进行税收调整，通过加大持有成本以促进其转让房产以达到社会公平。稳定和持久落实这一政策需要地方政府具有坚定的决心，因为这一政策会损害部分群体的利益。

另外，对于刚需与改善型需求，张振勇教授建议：如果具备购买能力，当买则买，短期房价下调是不现实的；如果不具备购买能力，可以关注保障型住房，以实现“居者有其屋”。