济南国土资源局：土地开发延期政策及解读

近期，济南市国土资源局下发《关于进一步规范土地开发建设延期开、竣工申请办理工作的通知》（济国土资发[2017]1号）。现就政策解读如下：

一、出台背景

自原《闲置土地处置办法》（国土资源部第5号令1999年颁布）到修订的《闲置土地处置办法》（国土资源部第5号令2012年颁布）实施至今，对土地的开发建设涉及不能按照《国有建设用地使用权出让合同》等规定和约定按期开工建设和竣工验收、形成合同违约乃至土地闲置行为时有发生，有的开发商甚至通过工程延期实际恶意囤地、炒地，已经对土地开发建设市场的健康发展造成了严重影响，为进一步明确工作程序和责任分工，规范办理已出让土地延期开发建设开（竣）工申请、核准工作，提高服务水平和工作效率，制定了《关于进一步规范土地开发建设延期、竣工申请办理工作的通知》(以下简称《通知》)。

二、政策依据

根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）有关处置和利用中延长土地开发利用的规定以及《国有建设用地使用权出让合同》中有关开、竣工的约定以及合同违约的处理要求，进一步加强和规范我市土地开发建设延期、竣工申请办理工作。

三、主要内容

本《通知》主要内容包括三个部分：

（一）明确了土地开发建设延期、竣工申请办理工作的适用范围和责任分工。本市行政区域内各区（含济南高新技术产业开发区）办理土地开发建设延期开、竣工审批适用本通知；平阴县、济阳县、商河县可参照执行；章丘区暂时参照执行，待土地管理工作纳入市区管理后正式执行。

特别明确了市主城区内各国土资源分局为办理土地开发建设延期开（竣）工申请、材料核查的责任人，赋有受理、审查、调查和提出处理建议的职责。

（二）规定了土地开发建设延期、竣工申请办理的三种情形和办理要求。一是正常履行合同期间，即未到合同约定的开工或竣工时间如何申请办理；二是超过合同约定期间，即未达到土地闲置标准时如何办理；三是形成闲置土地期间，即已达到闲置土地标准但不满两年时如何办理。

其中闲置土地期间土地开发建设延期、竣工申请办理的要严格按照《闲置土地处置办法》执行，闲置土地达到两年的原则上不再受理。

（三）阐述了土地开发建设延期、竣工申请办理工作的工作程序。一是各国土资源分局负责受理，在5个工作日内调查核实、征询意见，并形成调查报告上报；二是市国土资源局接收各国土资源分局报件、会商审定、补签合同，调整新的开工、竣工时间。

同意延期的，期限不得超过一年，且只限一次。不同意办理延期的，办理退卷。特殊情况市国土资源局业务专题会商会议认为需报市政府批准的，报市政府审批。

四、其他要求

（一）确定了两个时间点

一是各国土资源分局应在合同约定土地开发建设开、竣工期限届满前60天内督促土地使用权人尽快开发建设。

二是土地使用权人要需要延期的，要按照合同的约定，在开工时限届满前30日前向各国土资源分局提出申请。

（二）解释了开工标准的定义。

本通知所称开工，是指土地使用权人依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。本通知所称竣工，是指土地使用权人取得规划验收合格证明或建设工程竣工验收备案证明。

（三）明确了恶意囤地、炒地的行为。

1、土地使用权人存有两宗以上（含申请延期的宗地）土地因自身原因未按期开发建设的；

2、原拟定落地项目虚假的；

3、被有关部门列入土地开发建设有关的诚信黑名单的；

4、违反法律、法规的其他行为。

济南市国土资源局

2017年1月6日

政策原文：

各区人民政府、各园区、各平台：

为进一步明确工作程序和责任分工，规范办理已出让土地延期开发建设开（竣）工申请、核准工作，提高服务水平和工作效率，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）、《国有建设用地使用权出让合同》等规定和约定，现就有关事项通知如下。

一、本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区行政区域内（含济南高新技术产业开发区）办理土地开发建设延期开、竣工审批适用本通知；平阴县、济阳县、商河县可参照执行；章丘市暂时参照执行，待土地管理工作纳入市区管理后正式执行。

二、市主城区内各国土资源分局为办理土地开发建设延期开（竣）工申请、材料核查的责任人，受理土地使用权人提出的延期开、竣工的申请，审查是否符合延期条件，对不能履行合同的行为开展调查，提出是否同意延期的意见报市局审定，并通知土地使用权人办理结果及完善后期手续。

市国土资源局负责对该项工作开展的监督实施、政策制定、审定备案、土地出让补充合同的签订等。涉及闲置土地处置等项目办理土地开发建设延期开（竣）工申请、审定工作报市政府批准的，由市国土资源局组织会商、提出处理意见报市政府批准。

三、凡因以下政府、政府有关部门行为以及不可抗力等原因致使土地开发建设不能按照合同如期开、竣工的，土地使用权人均可以提出申请土地开发建设延期开、竣工：

1、因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；

2、因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；

3、因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；

4、因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；

5、因军事管制、文物保护等无法动工开发的；

6、政府、政府有关部门的其他行为。

因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。其他原因致使闲置土地超过2年的不再办理。

四、符合土地开发建设延期开、竣工条件的，申请时应当提交如下材料：

1、申请人的书面申请原件2份；

2、土地权属证明复印件2份；

3、申请延期的理由及相关证据材料2份；

4、其他需要提交的材料。

五、各国土资源分局负责受理，在5个工作日内完成现场、相关证据材料等工作的核实，征询各投融资平台、相关部门意见，并就现场调查状况和不能按期履行合同的原因形成调查报告。不符合延期条件的及时通知申请人。

各国土资源分局完成调查后组织材料报市国土资源局，市国土资源局相关处室、事业单位会审后报市国土资源局业务专题会商会议审定；特殊情况市国土资源局业务专题会商会议认为需报市政府批准的，报市政府审批；

同意办理延期的，通知申请人至原办理土地出让的部门签订补充协议，调整新的开、竣工时限；不同意办理延期的，告知不同意办理理由、依据等，办理退卷。延期期限不得超过一年，且只限一次。

六、在正常履行合同期限内，各国土资源分局应在合同约定土地开发建设开、竣工期限届满前60天内督促用地单位尽快开发建设；确需特殊原因，不能如期履行合同、用地单位申请延长土地开发建设开工、竣工期限的，应对不能按期开工或竣工原因进行举证。

土地使用权人按照合同约定在开工时限届满前30日提出延期申请的，经各国土资源分局调查认定不存在恶意囤地、炒地等行为的，可以办理延期，经市国土资源局业务专题会商会议研究同意

后，通知土地使用权人与原土地出让人签订土地出让补充合同，其项目竣工时间相应顺延。

七、土地使用权人在超过合同约定开工期限一年内提出延期申请的，由各国土资源分局负责调查未能如期开工的原因，报市局审定。属于受让人自身原因的，经市国土资源局相关处室、事业单位会审,并由原出让人按照土地出让合同处理完违约责任后报经市国土资源局业务专题会商会议研究，再办理延期，延期期限自批准之日起计算。

八、经认定闲置土地符合土地延期开发建设开（竣）工申请、审批条件的，按照《闲置土地处置办法》程序完成调查复核、闲置认定、公示备案后拟订土地延期开发建设开、竣工处置方案经市国土资源局审查报市政府审批，经批准延期的，延期期限自批准之日起计算。

九、国有建设用地使用权出让合同应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定，约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况，为动工开发预留合理时间。

仅申请开工或竣工单项延期的，参照上述原则办理;用地单位申请延长竣工期限时用地已竣工的，不再重新约定用地竣工期限。

十、相关定义解释：

（一）本通知所称开工，是指土地使用权人依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。本通知所称竣工，是指土地使用权人取得规划验收合格证明或建设工程竣工验收备案证明。

（二）经国土资源主管部门查询核实存在以下情形的视为恶意囤地、炒地的行为：

1、土地使用权人存有两宗以上（含申请延期的宗地）土地因自身原因未按期开发建设的；

2、原拟定落地项目虚假的；

3、被有关部门列入土地开发建设有关的诚信黑名单的；

4、违法法律、法规的其他行为。

本通知自2016年12月20日起施行，有效期至2021年12月20日。