解读楼市限购政策 这些加码到底影响了谁？

就在“遏制热点城市房价过快上涨”写入政府工作报告前后，17个城市20天内密集出台了楼市调控新政。多地出台“猛药”为楼市降温。这轮调控哪家药“猛”？对哪些人影响大？又将产生什么效果？

[猛药]20天内17城调控加码 收紧房贷成了多地共识

自今年2月底以来（2月28日-3月19日），已有17个城市陆续出台了限购、限贷政策，具体措施如下：

北京认房又认贷，二套房首付比例提高至60%

南京城区已有2套及以上南京户籍家庭不得再购买房

郑州补缴日期在2017年3月17日后的社保证明、个税完税凭证不再作为购房有效凭证

长沙暂停向拥有1套及以上住房的本市户籍家庭出售新建商品房；购二套房、未结清前贷款的家庭首付不低于45%

三亚购买第2套房的家庭申请商业个人住房贷款首付比例不得低于50%

涞水(河北)本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付比例不低于50%

青岛在市区范围内已有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得购房

嘉善（浙江）暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品房广州认房又认贷，无房但有房贷记录，普通住房首付四成

杭州扩大限购实施范围、升级非本地户籍居民限购措施，增设本地户籍居民家庭限购措施

石家庄非本市户籍家庭限购1套，提高公积金、商业贷款首付比例

南昌暂停向在本市区已拥有1套及以上住宅的南昌市户籍居民出售住宅

张家口崇礼区，增加非户籍人口的购房条件，提高本地户籍人口购房的首付比例

涿州（河北）非当地居民限购一套房，且首付款比例不低于30%

滁州（安徽）购买二套房的商贷首付比例不低于40%

连江（福建）对三类家庭，暂停销售县城关地区范围内建筑面积144平方米（含）及以下的商品住房

赣州在中心城区无房或在中心城区非限购区域内只有1套房的本地户籍居民限购1套商品房

[背景]“房子是用来住的不是用来炒的”

2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

今年两会上，“遏制热点城市房价过快上涨”被加入政府工作报告修订内容之中，决策层对楼市调控的决心可见一斑。

[声音]监管部门密集发声透露新调控动向

央行：房贷增速会适当放慢

在两会期间，针对房贷增速的问题，央行行长周小川首先是解释了个人房贷资金转到开发商，会带动一系列产业供给，同时明确了住房贷款在中国还会以相对较快的速度发展，后提到这种发展需要适当平衡，随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。

银监会：不愿看到房地产市场出现巨大泡沫或波动

两会期间，首次以银监会主席身份亮相的郭树清表示，去年银行新增贷款里将近一半是房地产贷款，个人住房按揭贷款又占了很大一部分，但就居民部门总体来说，银行贷款不算太多，杠杆率不高，增速需要引起关注。

银监会副主席王兆星则表示从银行角度来说，更希望房地产市场稳定、健康发展，既不能出现巨大的泡沫，也不愿意看到巨大波动。

人大：加快房地产税立法并适时推进改革

今年两会期间，十二届人大五次会议副秘书长、发言人傅莹明确表示，首先，加快房地产税立法并适时推进改革，这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的，所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。

国土部：房价压力过大城市合理增加土地供应

在两会“部长通道”，国土资源部部长姜大明表示，国家制定宏观调控政策，地方因地制宜组织实施，坚持去库存与防过热两者并重，重点城市“一城一策”，靶向治理。房价压力过大城市，合理增加土地供应。去库存需求高的城市，要减少以至暂停土地供应。

住建部：多次提及“稳房价”

住建部在今年两会期间似乎并没有释放出严厉打击的信号。住建部部长陈政高在出席国务院新闻办举行的发布会时6次提及“稳房价”，并且表示在一系列调控之下，热点城市的房地产市场预期有所转变，房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性成果。

[焦点]何谓“认房又认贷”到底谁受影响

通过分析新的楼市调控政策可以发现，在多地均出台“猛药”为楼市降温的同时，北上广深四个一线城市进入“认房又认贷”时代

啥叫“认房又认贷”？

名下有房产 再买房就算二套房名下无房产但有过房贷记录 再买房也算二套房

“认房又认贷”影响了谁？

其影响范围主要包括以下几个群体：

1、名下无房无贷，几乎不受影响。有限的房源优先导向欲购首套房且无购房记录的群体。

2、改善型需求被抑制。“卖一买一”群体过去被认定为首套，“认房认贷”政策下被认定为二套，首付大幅提高，利率的上涨也会明显抑制需求。

[趋势]新一轮调控之下未来楼市走向何方

在近这一波密集调控措施出台之后，未来楼市走向或将有如下新的变化：

环一线周边城市限购圈加速形成

调控已从一线城市、热点二线城市扩展到环一线周边城市区域。

热点城市政策“补丁”添加不断

南京、郑州等热点城市不断追加政策细则，调控措施不留漏洞。

部分三四线城市寻求“稳字当头”

部分三四线城市进入“双轨并行模式”依然是核心要务，局部区域实行限购。

二手房受限，环一线区域压力加剧

近几个月，北京广州等地二手房价格上涨速度明显超过新房，因此新一轮限购升级首当其冲的是二手房市场。

市场期待调控长效机制出台

“环比不增长”成为地方调控的主要目标，但地方政府只能通过户籍、社保年限、首付成数等进行调控。长效机制涉及金融、税收、土地财政等宏观政策法规需从国家层面尽快理顺相关法律法规政策的制定和衔接。