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长岭山地块拍卖楼面价超1.5万 地价比6年前增加了5倍!

房天下济南二手房网 2017-07-14 09:01:00  来源:房天下 |
[提要]13日,济南铁路法院拍卖网上一场土地司法拍卖,点燃了济南的地产圈。长岭山南路北侧、凤山路东侧一块60多亩的住宅用地,吸引了16家实力房企的争夺,经过了176轮激烈的网络拍卖,被旭辉地产以17.1亿的高价摘得。

13日,济南铁路法院拍卖网上一场土地司法拍卖,点燃了济南的地产圈。长岭山南路北侧、凤山路东侧一块60多亩的住宅用地,吸引了16家实力房企的争夺,经过了176轮激烈的网络拍卖,被旭辉地产以17.1亿的高价摘得。比起6年前,清大华创2.83亿元的成交价,此次的成交价增加5倍。

长岭山地块拍卖

这场司法拍卖为何如此激烈?这块地为何这么贵?如此高价,政府是否会做出调控?未来房价走势如何?对即将到来的唐冶土拍是否带来连锁反应?让我们一一来分析。

竞拍现场:16家房企竞拍176轮,楼面价高达15291元/平方米

13日的长岭山地块司法拍卖吸引了16家房企竞拍,其中既有万科、世茂、碧桂园、等一线房企,也有绿地泉、中垠、祥泰等本土房企,还有旭辉、金地等地产新秀。

虽然是网络拍卖,但是各家房企你争我夺、步步紧逼的架势充满了火药味,这场网拍的围观次数达到了1840318次。

长岭山地块拍卖

从地块条件来看,该宗地处于待开发状态,宗地内地势平坦,但已经开挖建筑基坑,并具备通路、通电、通上水等基本建设条件,适宜建设住宅项目。

地块使用权面积40000平方米,折合60亩,地上容积率不大于2.8,地下容积率不大于1.3,建筑密度不大于18%,绿地率不小于35%,停车率不小于80%,规划住宅建筑为高层。

长岭山地块拍卖

长岭山地块拍卖

地块现状

土地使用权年限设定按照《国有土地使用证》的登记,该宗地使用权类型为出让,终止日期2082年01月24日,自本估价期日起,土地剩余使用年限为65.2年。

13日上午10点拍卖正式开始,47760万元的起拍价是去年司法部门根据市场行情重新评估的价格,根据拍卖规则,每次加价的幅度是500万。

竞拍刚开始,各家企业就开始了火拼。不到一分钟,房企加价就超过一亿,竞拍到4分28秒时,报价超过10亿元,短短10分钟过去,报价就到了14.826亿……在这种竞争下,原本定于11点就结束的拍卖,出现4次延时拍卖。

根据拍卖延时说明,拍卖截止前5分钟内若有人继续出价,拍卖将自动延时5分钟结束。经过176轮的激烈竞拍,地块被J89620号拍卖者以17.126亿的价格斩获。

据了解,J89620号拍卖者为外来房企旭辉。对比起拍价,该地块成交的溢价率到了258%,楼面价15291元/平方米。

长岭山地块拍卖

拍卖笔录详细记录了激烈的竞拍过程

17.1亿的土地款要一次性付清

地价比6年前增加了5倍

根据司法拍卖有关规定,地块的竞得者要在7月24日前,将拍卖成交款全额打入法院指定账户,逾期未足额缴纳者将承担相应的法律责任。短短几天内,需要一次性缴纳17亿余元的土地款,对房企的资金实力是很大的考验。

此次竞拍的长岭山地块已不是第一次成交,它曾于2011年5月被济南清大华创科技孵化有限公司以28300万元的价格摘得,约定2013年1月31日开工,2015年1月31日竣 工。结果在拿到土地后,2012年,清大华创就以团购的名义进行“无证先售”, 坑了不少人。

据业内人士爆料,当时,为开发这个项目,清大华创走上信托借款之路。现如今,在网络上仍然能够查询到有关长岭花园的信托计划。

长岭山地块拍卖

当时楼面价为2527元/平,总价2.83亿,如今再次拍卖,该地块总价已经 增加了5倍,达到了17.126亿元,楼面价达到1.5万/平。

权威回应:12层才能拿预售证,不能超过周边楼价

与起拍价相比,该地块的溢价率达258%,不过,由于并不是通过国土局的系统进行拍卖,目前来看,该溢价率并不受限购政策的影响,尚不会出现现房销售的情况。

“这次拍卖是处在符合市场经济下的偶然事件,对于资产处置的一种形式,不受溢价率150%的调控。”世联总经理吴庆说到。

不过根据此前的限购政策,商品房高层住宅要12层以上才能拿到预售证,这块土地未来是要受到这一限制的,建到12层才能领预售证。

该地块楼面价已经拍到了1.5万/㎡。目前,地块周边有一些楼盘在售,如银盛泰·金域蓝山,均价在17000/㎡,万科金域华府均价在21500/㎡,是精装修楼盘。

长岭山地块拍卖

因此,此次土拍结束后,不少人1.5万/㎡的楼面价即将超过楼价,面粉将赶超面包的价格。不过业内人士分析称, “即使面粉贵过面包,但是当市场没有达到这个预期,开发商却把土地拍上去了,它们也无法卖高价格,而且要自己承受其中的风险和压力。”

不少市民担心会拉高周边预期,入市时也会售价过高。对此,业内人士称,在限购期间内,该楼盘入市后的价格也会实行政府指导价,不会超过周边价格。

目前,济南房地产市场不少楼盘要采用政府指导价,价格过高的不予发放预售证。因此,记者从有关部门获悉,如果该地块上的住宅产品入市时,限购政策依然持续,那么它也要受到限购政策的限制。“入市的时候不能超过周边的楼面价格,如果周边价格是两万,那么不管它拍得的地价有多高,都不能超过这个价格。”业内人士称。

市场影响:未来将建高端高层楼盘,对土拍和市场影响尚待观察

对于今后这块土地上将呈现什么样的产品,吴庆讲到,“应该是针对改善型住房人群而建立的偏高端产品,对于刚需人群来讲,应该还是不能承受之重,容积率2.8打造的将是高层楼盘,应该在产品质量,装修上有一些高品质的改善。”

8月,唐冶和汉峪还有一大批住宅用地开始竞拍。其中,离这块土地不远的历下区原龙科机电地块A也将进行拍卖。这个地块面积为49573㎡,起始价为85514万元,将在8月初开拍。这个地块应该也是建设高层产品,起拍楼面价为5748元/㎡。

虽然此次土拍价格有点高,但是吴庆认为,这主要是因为不受溢价率现房销售政策影响,以及不设最高限价的原因。8月的正常土拍,溢价率限制之下,加之超过最高限价要竞安置房,提高了竞拍的门槛,给开发商带来不小的压力。

(文章转自齐鲁晚报)

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