济南土拍超最高限价竞安置房：全明户型不超一梯四户

20日上午,济南市国土资源局牵头,邀请建委、规划、地税等部门召开关于“限地价竞政府储备性安置房面积”竞价方式有关问题讲解会,对土拍实行限价后的相关问题进行讲解。开发商配建安置房,应该均衡布局。在移交时,安置房将“视同销售”,开发商要缴纳相关税费。其中,契税也要由开发商承担。

不超一梯四户，须是全明户型

济南市“4·20”限购政策规定,要“设定居住用地出让限价,当竞买人报价超过限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。”近日,济南市确定了“限地价竞政府储备性安置房面积”的竞价方式,8月4日的土拍将严格执行这一政策。那么,配建的安置房应该如何来建?7月20日,济南市国土资源局召开讲解会,就相关问题进行解答。

如果地块是一并出让的两宗或者两宗以上居住用地,配建安置房时,原则上依据各宗地上建筑面积占比进行分配。也就是如果是两宗地,那么每宗地块上都要配建一定比例的安置房。

根据规定,开发商配建的安置房应按规划要求与商品房均衡布局;相对集中建设,原则上按照整栋整单元整片提供,个别因设计户型限制可分散建设。另外,国土局对配建政府储备性安置房各套型占比及具体数量进行了要求,对于不足整套的,按照整套面积提供。

开发商配建安置房的标准要求也很高,不能随便应付。按照规定,规划、建设标准应与宗地内其他商品房建设标准相同。济南市国土局相关人士解释道,安置房的标准是两个标准取其高。“商品房标准和政府规定的安置房标准,这两个标准选择的。比如,如果商品房拟建设层高是2.9米,政府规定是3.2米,那么安置房要按照3.2米来配建。”济南市国土资源局相关负责人说。

“原则上安置房不超过一梯四户,全明户型,光照不足的居住式公寓不能做安置房。不允许开发商用双重标准建设,不准拉高排低。比如将安置房都放到33层的高层上,商品房建成联排别墅等。”济南市国土资源局相关负责人解释道。

安置房交付后,开发商也不是完全就撤出了,而是应该进行维护报修服务,物业管理也要统一纳入进来。

安置房商品房同步建，延误要交违约金

根据济南市国土资源局的规定,如果地块内要配建安置房,开发商须在土地成交后10日内与有关部门签订《政府储备性安置房建设移交协议》,并持协议与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

根据规定,开发商配建的安置房要与本宗地内商品房同步规划、同步开发、同步建设、同步验收,并于土地移交后三年内将符合交付条件(即已取得济南市城乡建设委员会颁发的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》为准)的安置房交付给甲方(或有关部门)。

也就是说,开发商先建设商品房,对安置房进行拖延建设,也是行不通的。如果因为开发商的原因,造成工程进度延误,未按协议完成安置房移交工作,应该按照移交协议约定向管理主体支付违约金。唐冶地块规定,一天应按照土地出让总价款的万分之五承担违约责任;赔偿其他损失(包含但不限于因交付安置房,拆迁安置居民的超期过度费等),并将其列入黑名单。

无偿移交视同销售，开发商要缴相关税费

安置房建成后,开发商要将产权移交给政府。虽然是无偿移交,但是配建的安置房在首次登记过程中产生的相关税费均由建设单位缴纳。

“建设单位将配建安置房无偿移交市区管理主体时,将视同销售用房,须依据有关规定缴纳相关税费。税费主要涉及契税、增值税、土地增值税、企业所得税。”济南市国土局相关负责人表示。值得注意的是,契税一般是由购房者来承担的,但是配建安置房的契税也由开发商来承担。据悉,税费的缴纳依据,根据小区的房价或者周边的房价来定。

万科地产的工作人员对税费问题进行了详细的核算,测算得出的结果是,安置房对于开发商来说,是个不小的压力。

除了税费外,资产方面,政府储备安置房面积计入计容建面,实际可售面积减少。产品方面,安置房设计标准及排布影响可售产品排布。

济南市国土资源局相关负责人介绍说,该政策对项目的营收、利润、成本等都有很大的影响,安置房采取一次性报价方式,可以倒逼开发企业提前算好账,避免个别开发企业采取“只比对方多一手”的非理性竞价方式,让开发商回归理性拿地。“希望开发商能够提前做好测算和准备。”

济南市城乡建设委的相关人士也表示,目前政府对新房售价实行指导,因此希望开发商能结合自身情况,合理拿地。