济南二手楼市火爆 1月成交2872套 涨两成
————————2013年1月济南二手房市场数据分析报告
房天下济南二手房网
2013-02-04 12:21:00
来源：房天下济南二手房
[提要]1月份，济南二手房成交登记量环比去年12月份再次大幅上涨，二手房2872套的成交量创造了蛇年楼市“开门红”。据济南市房管部门统计数据显示，1月份济南二手房整体成交登记2872套，环比去年12月上涨22.01%。同比去年1月份更是上涨614.43%。
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2012年济南二手房市场坚挺 累积成交21689套 涨31.7%
济南二手房价9121元/㎡ 涨0.99%再创新高
一、内容摘要
楼市动态：
新房方面，虽然济南的天气阴霾重重，依然阻挡不了购房者们买房的步伐，2013年1月，济南商品住宅成交了7635套，打响了蛇年开门的炮。其中住宅成交了4669套，相比去年深受限购政策压制的龙年1月，增加了3933套，同比上涨534.38%；办公写字楼、商业用房、地下室分别以177套、194套、1767套的成交量收尾。相比这恼人的天气而言，2013年济南1月楼市可谓是“春暖花开”。
二手房市场动态：
成交登记量：1月份，济南二手房成交登记量环比去年12月份再次大幅上涨，二手房2872套的成交量创造了蛇年楼市“开门红”。据济南市房管部门统计数据显示，1月份济南二手房整体成交登记2872套，环比去年12月上涨22.01%。同比去年1月份更是上涨614.43%。
挂牌均价：2013年1月份济南二手房（住宅）挂牌均价创下自2012年以来二手房月挂牌均价的新高，并且首次突破九千元。据房天下二手房数据监控中心统计显示， 1月份二手房（住宅）挂牌均价为9049元/平方米，环比去年12月上涨1.24%，济南二手房（住宅）挂牌均价小幅上涨。由此可见，虽然楼市调控在继续，但购房者入市步伐并没有止步。二手房市场在蛇年开局就已经开始出现逐渐转暖的势头，很多刚性需求放弃观望的态度，开始出手。
二、楼市动态
土地市场：2012年，土地市场从年初的萧条冷清，到年中时龙头房企的先知先觉，再到年末出现的整体“翘尾”行情，可谓经历了由冷到热的“冰火两重天”。2013年开年，多地土地市场延续去年的翘尾行情，场面依然火爆，北京、上海等地新年热闹开场，江西南昌拍出单价新高地块，成都、昆明等多地政府伺机巨量推地。
业内人士向记者表示，随着房企市场信心的回升以及对一、二线城市土地热情的回归，2013年的土地市场将会更加活跃，竞争激烈程度或将全面超过2012年。而面对“火爆”的土地市场，国土部公开表态要稳定2013年的土地供应。
不过有专家表示，土地市场火爆导致的溢价率走高，更多是开发商对开发降低的忍耐，并非未来房价走高的信号。
金融政策：2013年中国人民银行工作会议于1月10日至11日上午在北京召开。会议的主要任务是：深入贯彻落实党的十八大、中央经济工作会议和国务院领导同志重要指示精神，总结2012年工作，分析当前经济金融形势，部署2013年工作。中国人民银行行长周小川在会上做工作报告和会议总结。胡晓炼、刘士余、易纲、王华庆、潘功胜、李东荣、郭庆平、金琦出席会议。
会议指出，在党中央、国务院的正确领导下，2012年，人民银行按照稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，加强和改进金融宏观调控，扎实推进金融改革发展，切实维护金融稳定，全面提升金融服务和管理水平，强化系统建设和内部管理，圆满完成了全年各项工作任务。
三、二手房市场动态
3.1二手房挂牌量
全市：1月份挂牌量持续上涨
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
1月份济南二手房挂牌量再创新高。2013年首月，受2012年年末济南二手房“双量齐涨”，年末翘尾的影响，很多房主看好今年的二手房市场，适时加大了房源的挂牌量，据房天下二手房数据监控中心数据显示：2013年1月份挂牌总量为114131套，环比去年12月份增加3419套，上涨3.09%。且本月挂牌量再次创下自2012年以来济南二手房月挂牌量的新记录，再次突破11万套。
行政区：各城区挂牌套数全线大幅上涨
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2013年1月，济南六大主城区的挂牌套数呈现涨多跌少的态势。其中在环比上涨的城区中，历下区涨幅，1月份挂牌套数为25092套，比12月份挂牌套数增加1254套，环比上涨5.26%；市中区次之，环比上涨5.21%，挂牌套数为27006套；历城区涨幅排名第三，环比去年12月上涨3.21%，挂牌套数为21863套；高新区二手房挂牌套数涨幅不大，本月挂牌套数为1528套，环比上涨2.89%；六大主城区中天桥区和槐荫区月挂牌量环比下跌，天桥区本月挂牌量16372套，环比下跌0.74%；槐荫区本月挂牌量13270套，环比下跌0.21%。
3.2 二手房挂牌价格
全市：1月二手房挂牌均价创月挂牌价格新高
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2013年1月份济南二手房（住宅）挂牌均价创下自2012年以来二手房月挂牌均价的新高，并且首次突破九千元。据房天下二手房数据监控中心统计显示，济南二手房（住宅）挂牌均价小幅上涨。1月份二手房（住宅）挂牌均价为9049元/平方米，环比去年12月上涨1.24%。
全市：1月各行政区挂牌均价涨多跌少
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
从各行政区价格走势来看，本月六大城区二手房挂牌均价呈现涨多跌少的态势。六大主城区中，只有历城区挂牌价格环比下跌；其他五区均出现价格的上涨。其中在价格上涨的城区中，槐荫区涨幅，挂牌价格8003元/平方米，环比上涨1.54%；市中区挂牌均价9209元/平方米，环比去年12月上涨1.26%；天桥区挂牌价为7813元/平方米，环比上涨1.24%；高新区涨幅较小，环比上涨0.72%，二手房挂牌均价8800元/平方米；历城区1月环比出现下跌，二手房月挂牌均价8439元/平方米，下跌幅0.39%。
3.3二手房成交量
全市：二手房总成交登记量再次上涨
【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】
1月份，济南二手房成交登记量环比去年12月份再次大幅上涨，二手房成交2872套创造了蛇年楼市 “开门红”。据济南市房管部门统计数据显示，1月份济南二手房整体成交登记2872套，环比去年12月上涨22.01%。同比去年1月份更是上涨614.43%。由此可见，二手房市场出现逐渐转暖的势头，到了年底，很多刚性需求放弃观望的态度，开始逐渐出手。
全市：二手房住宅成交量登记量环比12月上涨
【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】
1月份，济南二手房住宅成交2605套。环比12月份出现较大涨幅。据济南市房管部门统计数据显示，2013年1月份济南全市二手房住宅共成交2605套，比去年12月份增加469套，环比上涨21.96%。
全市：二手房非住宅成交量大幅上涨
【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】
1月份，济南商品房成交也相当火爆，据统计数据显示，本月济南二手房非住宅成交267套，环比上涨23.61%。
3.4二手房市场关注度
行政区：历下、市中和历城区关注度位列前三
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2013年1月，济南关注区域排行榜中，历下区仍位居首位，搜索占比为25.07%，权重环比去年12月份有所上升；市中区次之，搜索占比为22.18%，权重小幅上升；第三是历城区，搜索比率为16.26%，权重有小幅下降；天桥区、槐荫区和高新区的搜索比率仍然相对较低，分别为15.25%、11.13%和7.97%。
商圈：建设路位居首位
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
1月份，网友最关注的热门商圈10排名环比12月份，建设路商圈受关注度上升较大，1月份位居，且权重大幅上升；王官庄商圈位居第二，浆水泉排名降低一位排名第三；旅游路历下段、文化东路各上升一位排名第四、五位；舜玉商圈1月份有所下降，环比去年12月份降低三位，本周排名第六；英雄山上升一位；工业北路排名第八；洪楼、千佛山
热点楼盘：鲁能领秀城搜索量占比
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
1月份，网友最关注的热点楼盘排行榜与12月份相比变动较大，鲁能领秀城仍然以4.01%的搜索占比高居榜首，与12月份相比，权重有所上升；中海国际社区上升较大，由12月份 10末尾上升至本月第四；莱茵小镇下降一名至本月第五；银座花园上升三位至本周第六；上海花园本月名次下降三位，位居10楼盘第八位；锦绣泉城商圈排名环比12月下降四位排在10楼盘末尾；12月份入围10楼盘的百花小区被泉景天沅替代，排名第八。
总价区间：30-50万区间仍网友关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2013年1月，纵观全市各总价区间二手房房源的搜索占比图表，30-50万总价区间的二手房房源网友关注，搜索占比为27.70%，权重有所下降；其次是50-80万区间房源，搜索比率为25.26%，权重有所上升；再次是30万元以下，搜索比率为10.58%，权重有小幅下降。80-100万区间房源搜索占比为7.86%，权重环比11月有所上升；100-150万区间房源搜索占比为5.10%，权重有所上升；150-200和200万元之上的房源的搜索占比相对较小，分别为1.26%和1.00%，权重都有较大上升。由此可见，目前刚需仍然是主导济南二手房市场的主力。2013年1月份，30-80万的房源受关注度开始逐渐上升，由此可见，价格较低的刚需房源仍然是济南二手房楼市的主力房源。
面积区间：90-120平米的房源关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
房天下二手房数据监控中心数据显示， 1月份网友关注的房源面积区间中，90-120平米的房源关注度仍，搜索占比为25.77%，权重有所上升；70-90平米次之，搜索占比为21.05%，权重没有发生变化；再次是50-70平米，搜索比率为17.22%，权重有小幅下降。120-150平米和150-200平米的二手房房源搜索占比分别为10.78%和5.39%；200-300平米区间的二手房搜索占比，仅为2.37%，但值得注意的是120-300平米的房源搜索占比权重都有较大幅度的上升，说明新年开始，市场对于楼市价格上涨的预期较大，改善型房源市场有所升温，但刚需房源仍然是2013年关注的主力房源。
户型区间:二居室房源关注度
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年1月份，全市2居室房源搜索比率仍然遥遥领先，搜索占比达48.82%，权重有所下降；3居室的次之，搜索占比为38.31%；1居室房源搜索比率为7.17%；4居室房源搜索占比为4.21%。总体来看， 2、3居室房源占比达八成之多，受关注度有微幅下降，可见目前的购房群体中仍以刚需为主。
四、市场综述和展望
从1月份的济南二手房成交登记量和挂牌价格看，1月份济南二手房整体成交登记2872套，环比去年12月上涨22.01%。同比去年1月份更是上涨614.43%。且济南二手房（住宅）挂牌均价创下自2012年以来二手房月挂牌均价的新高，并且首次突破九千元。 “量价齐涨”的发展态势与购房者对于楼市回暖的预期增加和正在执行的新的房贷政策的实施有着直接关系。“双增长”的发展势头，令很多刚性需求放弃观望的态度，开始入市。
2013年首月，受2012年年末济南二手房“双量齐涨”，年末翘尾的影响，很多房主看好今年的二手房市场，适时加大了房源挂牌量，1月份济南二手房挂牌量在创新高。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2013年1月份挂牌总量为114131套，环比去年12月份增加3419套，上涨3.09%。且本月挂牌量再次创下自2012年以来济南二手房月挂牌量的新记录，再次突破11万套。
从整个宏观楼市看，虽然并没有出现国家放松楼市调控的迹象，但业界普遍认为房价上涨已是事实。1月18日，国家统计局公布去年12月房价指数，54个城市环比上涨，一线城市首现同比、环比全面上涨，再创2011年4月后新高。综合来看，从2012年开始，国家对于楼市的调控就一直没有放松，持续的楼市调控对于抑制投资效果显著，但也压制了部分的刚性需求。去年下半年二手房市场的逐渐好转，成交量的攀升在一定程度上削弱了刚需的“观望情绪”。很多刚性需求从去年12月份开始逐渐的入市。加之2013年1月1日就开始执行新的房贷利率政策，房贷利率下调0.5个百分点，首套房贷利率的下降直接带动了了购房者积极入市的热情，尤其是刚参加工作不久的刚需一族，这为蛇年1月楼市的火热做足了铺垫。
从长远看房价出现大幅反弹的可能性并不大，因为近段时间国家一直在释放2013年楼市调控不放松的信号。在近期举行的住房和城乡建设工作会上，住建部部长姜伟新表示，如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责，由此可见对于新的一年的楼市调控基本已经定调。但从房地产促进整个国民经济的支柱地位和国家对楼市的调控基调看，房地产仍然会呈现稳中有升的态势缓慢发展。
五、楼市新政及交通新闻
5.1 新华社:以房产税取代限购令 多套房"税率累进"
国家统计部门上周发布的数据表明，最近，新建商品住宅价格上涨的城市增多、涨幅扩大，部分城市房价存在反弹压力。在加强房地产调控的同时，有必要深化包括房产税制改革在内的一系列制度建设。
他山之石，可以攻玉。近年来西方发达国家的经验表明，合理的税收制度和必要的调控有助房地产市场发展。对中国而言，加快房产税制等改革，促进住房的理性消费，减少资源浪费，符合人多地少的基本国情和“资源节约型、环境友好型”社会要求。此前，中国对房地产税的改革进行了试点，取得了不错的成效。
一些财税专家和宏观调控部门人士提出了“对首套面积合理的住房免税、二套及以上套数商品房实施由低到高的累进税率”的建议，做到既不影响刚性需求的释放，又能遏制投资投机行为，为地方开辟新的税源。（编注：中国社会科学院财经战略研究院去年12月发布题为《中国经济体制改革报告2012》的报告建议，为遏制地方政府经营土地的冲动，可以考虑将一次性收取的土地租金，和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税，探索在不动产保有环节统一征收以房地产价值为税基的物业税或不动产税，尤其是对居民房产征税，作为地方稳定的大宗财政收入来源。报告同时称，可以考虑将一次性收取几十年的土地出让金，改为每年收取一次土地年租金，由此减弱地方政府盲目出让土地的内在驱动力。）
加快房产税制改革，需要相关部门广集民智，问计于民，做好房产税制的框架设计。
一些专家提出，以公平合理的房产税取代现行“限购”等行政调控措施，可以实现多赢：既可以让两套以上的多套房进入市场流通，增加市场房源；高收入者在享用豪宅大院的同时，每年向当地缴纳数万乃至数十万元的房产税，专门用于保障房建设，让更多的住房困难户获益。这不但有利于缩小贫富差距，也可让高收入者赢得社会更多尊重。
在法律方面，房地产交易环节征收的有关税种需要简化和合并。现行土地出让金是土地使用权的价格，房地产税是国家对不动产保有环节缴纳的法定税负，两者不存在所谓不可克服的“法理障碍”和不可解决的“重复征收”问题。
深化房地产税制改革已成为政府既定的目标。财政部长谢旭人不久前撰文指出：“构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。”
5.2温家宝:需研究房地产和收入分配两税制改革
国务院总理温家宝15日在财政部调研时强调，财政工作要更好地服务国家经济社会发展和民生改善。
温家宝在座谈时说，从一个国家的财政史能够看出经济的发展，看出社会的结构和公平正义。我们国家大、人口多、发展很不平衡。这五年是在应对国际金融危机中度过的，走过的路很不平坦。我们实施积极的财政政策，既为国民经济发展提供了有力的政策支撑，也比较好地控制了财政风险；按照推动科学发展和加快转变经济发展方式的要求，坚持有保有压、区别对待，加大财政对重点领域和关键环节的支持力度；大力保障和改善民生，在教育、医疗、就业、社保、保障性住房等方面办成了一批大事实事；积极推进财税制度改革，内外资企业税制并轨、增值税转型、营改增、资源税从价计征等税制改革成效显著，财政预算决算公开特别是“三公”经费公开取得突破性进展。这几个方面突出反映了财政工作的巨大成绩和进步。
温家宝说，当前和今后一个时期，我们面临着严峻复杂的国内外环境，任务繁重艰巨。财政工作如何适应形势变化，更好地服务国家经济社会发展和民生改善，是摆在全体财政工作者面前的新课题。要坚持立足发展，进一步提升财政宏观调控水平。坚持民生优先，逐步构建符合国情、比较完整、覆盖城乡的基本公共服务体系。坚持改革创新，建立健全有利于科学发展、社会公平的财税体制。坚持科学管理，把依法理财贯穿始终。
在谈到优化税制时，温家宝说，近期要切实抓好“营改增”扩大试点和资源税改革工作。从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。一项是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展；另一项是完善有利于调节收入分配的税收制度，增强财政在调节收入分配中的作用。
5.3住建部:明年楼市继续限购 推进房产税改革试点扩大
2013年，房地产市场调控政策是否有新的调整，是社会关注的焦点。25日举行的住房城乡建设工作会议传递出明确信号，明年将继续坚定不移地搞好房地产市场调控。
继续实施商品房限购政策
今年，在一系列调控政策的持续作用下，房地产市场形势总体平稳，投机投资性住房需求得到了抑制。不过，近期房地产市场量价齐升的势头明显。房地产市场调控与群众期待还有距离。
此前召开的中央经济工作会议在部署2013年工作时，明确提出“房地产市场调控不动摇”。
住房城乡建设部部长姜伟新说：“明年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有调控政策。”限购措施，因其强烈的行政色彩，自实施以来饱受争议，但其发挥的效应却不容小觑。限购政策是否退出、何时退出一直是市场热点话题。
面对来自各地的住房城乡建设厅厅长和有关地市的政府负责人，姜伟新在工作会议上明确表示：“我再次强调，商品住房限购政策要继续实施。凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，我们将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。”
除了继续发挥限购政策效应以外，明年还要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策。
5.4买二套房也可使用公积金贷款
停止向三套房发放公积金贷款
据介绍，市民购买第二套商品住房(住宅类)，仍可申请公积金贷款。按照住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
“如果之前按揭购买了一套商品住房(住宅类)，然后又卖了，现在准备新购一套商品住房(住宅类)，申请公积金贷款仍算套。与商业银行不同的是，银行‘认房也认贷’，而公积金中心‘只认房不认贷’。也就是说，公积金中心只认申请人目前名下房产，不计算其拥有房产和按揭贷款的历史记录。”这位负责人强调，按照相关政策，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
缴存职工可申请组合贷款
职工的公积金贷款可贷额度不足以支付购买住房所需时，职工可以向受托银行申请商业住房贷款，并由受托银行以公积金贷款和商业住房贷款的组合形式向职工发放。
公积金贷款可以采用抵押、质押担保方式。公积金贷款采用抵押担保方式的，借款人(即申请公积金贷款的职工，下同)应以所购买住房作为抵押物。借款人应当和受托银行签订抵押合同，并按本市房地产权登记规定办理抵押登记手续。
公积金贷款采用质押担保方式的，借款人或第三人应当提供公积金中心和受托银行认可的凭证式国债、受托银行本行本币定期存单，以及其他依法可质押的权利凭证进行担保。借款人应当和受托银行签订质押合同，并在合同约定的期限内办理权利凭证移交等手续。
最长贷款期限为30年
据了解，公积金贷款期限以年为单位，最长贷款期限不超过30年。职工申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和不超过70年。按住建部、人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。目前为：五年以下(含五年)的年利率为4.00%；五年以上的年利率为4.50%。
根据《规定》公积金中心应当在受理职工公积金贷款申请之日起5个工作日内作出给予贷款或不予贷款的决定。但是，职工申请公积金组合贷款的，还需要考虑各家委贷银行的商业贷款审批时限。
5.5北京率先出台2013年楼市调控目标:定调"量价双稳"
北京“两会”正式确定了今年北京楼市的调控目标为“双稳”，即“保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定”。据了解，这是北京市首次公布今年的楼市调控目标，同时也是今年份地方楼市调控目标。值得注意的是，作为楼市政策风向标的北京楼市，调控目标首次关注“量能”的稳定，调控措施也迈向“精细化”，将推出同城中差别化的税收政策。
北京市十四届人大一次会议24日下午举行“城市精细化管理”发布会，北京市住建委新闻发言人秦海翔表示，今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策；加大保障房建设力度，增加普通商品住房的供应，稳定市场预期。对于一些价格上涨过快的项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加其交易成本。
链家地产市场研究部张旭就此向《证券日报》记者分析，北京率先提及调控目标，表明目前市场反弹压力较大的情况下，调控基调有所从紧，或对市场预期产生影响。在今年整体调控不放松的大背景下，预计未来也会有房价上涨较快的城市陆续出台调控目标，以及类似的从紧意味的微调政策。
对于可能推行的局部地区差别化税收政策，张旭认为此举能够避免一刀切，缓解局部地区需求过热、以及投资性需求进入的情况。
用交易过程中产生的相对高昂的税费来稳定房价、抑制投机，通过税费手段调控楼市，正在成为一种趋势。
2012年10月26日，香港政府宣布次日起提高额外印花税的税阶（达20%），并将适用期从两年延至三年；同时推出全新的买家印花税。这令得香港楼市成交量急跌，跌幅一度高达90%。新加坡同样采取了楼市交易重税政策，以抑制楼市过热。
至于差别化税收政策的影响，张旭认为，从当前的需求结构来看，楼市成交依然以刚需和改善的自住性需求居多，交易成本的增加是否会加重购房者的负担，还要看具体的政策如何制定。